2020년 7월 10일3분 분량

초 저금리 시대, 모기지 전환 시점

모기지 중개업자들은 대출자들이 약 3개월 이하의 대출 기간이 남아있지 않는 한 변경하지 말라고 조언한다.

최근 몇 주 동안 고정 모기지 금리는 1년 고정 2.65%, 2년 고정 2.69%로 금리가 낮아지면서 사상 최저 수준으로 떨어졌다. 그래서 3% 대의 모기지로 고정한 사람들은 고정 기간을 깨고 금리를 더 낮추려는 유혹이 생긴다.

그러나, 모기지 브로커들은 그렇게 간단하지 않다고 조언한다. Squirrel Mortgages의 존 볼던(John Bolton) 대표는 “요즘 대출을 깨는 것이 재정적으로 도움이 되는 것은 매우 드문 일”이라고 말한다.

볼턴은 금리가 최저치로 떨어진 현재 1년 전 3% 후반 또는 4% 초반에 고정 금리를 선택한 사람들에게는 도움이 되지 않을 것이라고 말한다. “금리가 더 낮아지면 또 악화될 수 있으므로, 기존의 고정금리가 끝날 때까지 기다려야 한다”는 것이다.

모기지를 중도에 변경할 때 발생하는 ‘계약해지 수수료’는 은행마다 조금씩 다른 복잡한 공식을 이용해 계산한다. 계약 해지나 변경시, 기본적으로 은행이 대출 계약기간 동안의 예상 이자 수입을 계산하여 그 비용을 은행 측에 납부해야 한다.

은행들은 계약해지 수수료로 돈을 버는 것은 아니지만, 예정된 수입에 차질을 빚기 때문에 이를 통하여 예정 수입을 최소한 보장 받을 수 있다. 대출자들은 사전에 모기지 중개업자와 interest.co.nz에서 계약해지 수수료에 대한 안내를 받을 수 있지만, 그들의 대출 은행에 직접 연락하여 계약해지 수수료가 정확히 얼마인지 알아보는 것이 더 확실하다.

그 후, 정부가 지원하는 자금교육 웹사이트 sorted.org.nz에 있는 것과 같은 모기지 계산기를 사용하여 얼마나 많은 이자를 절약할 것인지를 알아내야 할 것이다.

대출 시장의 캐런 태터슨(Karen Tatterson)은 아주 단기간의 대출기간이 남아 있어야 대출을 해지하는 것이 좋은 방법이라고 말했다.

“계약해지를 생각하고 있는 대부분의 대출자들은 그들이 절약될 것이라고 생각하고 있는 이자 비용에 비해 계약해지 비용이 더 많이 발생하여 차이가 많다는 것을 알게 된다”

테터슨은 은행에 남아있는 대출 기간을 더 정확히 명시했다.

“보통 3개월에서 6개월 정도다”

뉴질랜드 준비은행(중앙은행) 자료에 따르면 뉴질랜드 국민들은 지난 5월 주거용 부동산에 대해 은행으로부터 고정 금리로 빌린 돈 2840억 달러 중 2410억 달러를 보유했다.

자가 소유자의 경우 1730억 달러 중 616억 달러가 1~2년 기간으로 고정되었고, 550억 달러가 6개월~1년 기간으로 추가 고정되었다. 이는 뉴질랜드의 모기지의 약 3분의 2가 6개월~2년 사이에 고정되어 있다는 것을 의미한다.

최근 몇 년간 변동금리가 고정금리보다 훨씬 높은 수준을 유지했기 때문에 많은 대출자들이 변동금리 대신 6개월 고정의 모기지 조건을 사용하고 있다.

키위뱅크는 지난달 변동금리를 3.4%로 인하했지만 다른 주요 은행들은 어느 은행도 이를 따르지 않고 있다. 심지어 키위뱅크의 이 변동금리도 많은 은행들이 1년간 고정적으로 제시한 2.65%보다 훨씬 높은 수준을 유지하고 있다.

테터슨은 금리가 더 떨어질 수 있기 때문에 대출자들에게 장기적으로 금리를 고정하는 것을 권장하지 않는다고 말했다. 그는 장기 고정은 현명치 못한 처사이다. 개인적으론 지금 시장에서는 1년이상 고정하지 않을 것이라고 말한다.

뉴질랜드 준비은행의 현재 공식 현금 금리는 0.25%지만 내년에는 마이너스(-) 금리로 내려갈 것이라는 전망이 우세하다.

준비은행 총재 애드리안 오르(Adrian Orr)는 모기지 금리를 인하하고 싶다고 밝혔으며, 테터슨은 모기지 금리가 2%대로 내려가는 것을 보고 놀라지 않았다고 말했다.

■ 첫 주택 구매자 및 해외 거주자

모기지 중개업자들은 기존 대출을 재조정하려는 사람들 외에 첫 주택 구매자 시장과 귀국하여 집을 사려는 해외 거주자들에게 많은 관심을 보이고 있다.

볼턴은 첫 번째 주택 구매자 시장이 미쳤다고 말할 정도로 바빴다고 말하며, “우리 회사의 경우 거의 300%의 증가가 있었고, 이는 정말 높은 수치”라고 말했다. 왜냐하면, 오클랜드의 주택 거래량이 코비드-19 이전까지 약 30% 감소하면서 한동안 저조한 모습을 보였기 때문이다. 그는 오클랜드의 수요가 많았고 모기지의 저금리로 인해 억눌린 수요에 불을 지폈다고 말했다.

볼턴은 모기지 금리가 너무 낮아서 임대료보다 사는 것이 더 싸다고 말하며, 낮은 금리는 부동산 구매의 큰 동력으로 좋은 거래를 할 수 있는 인식의 출발이라고 생각했다.

그러나 그는 첫 주택 구입자들에게는 약간의 실망이 있을 것이라고 말했다. 그들은 모두 시장의 한정된 매물을 놓고 구매 경쟁을 하고 있었고, 전형적으로 80만 달러 정도의 주택을 찾고 있었다.

볼턴은 키위들의 귀국도 상당히 활발했으며, 자금도 꽤 많이 가지고 돌아온다고 말했다. 그들은 150~200만 달러 사이의 가격대로 구입하려고 하고 있다고 말했다. 그러나 그는 신용이 그 어느 때보다 타이트하다고 말했다.

“이러한 모기지 연기를 결정할 때까지 앞으로 서너 달 동안은 타이트한 신용 조건을 따지게 될 것이다. 은행들은 시장이 안정될 때까지 매우 까다롭게 평가할 것이기 때문이다”고 덧 붙였다. 볼턴은 은행들은 차용인의 높은 고용 안정성을 가지고 있는 경우 저금리 대출을 편하게 생각한다고 말했다.

“은행은 당신이 업계에서 최소 1~5년 동안 좋은 수입으로 일하기를 원한다”

■ 높은장벽

모기지 중개인들은 은행들의 차입 금리가 그렇게 낮은데도 불구하고 대출 조건의 서비스 테스트가 7% 정도로 유지되고 있다고 말한다.

볼턴은 “은행은 차용인들을 제지하는 일이 주 업무인 것 같다. 더 많은 돈을 빌리려는 사람들에게 특히 힘든 일이다”라고 말했다.

테터슨은 은행들이 매우 엄격하다고 말했다.

“은행은 사람들을 재정적인 어려움에 처하지 않게 만들겠다는 것을 의식하고 있다”고 말하며 그간의 힘들었던 고충을 토로했다. 그녀는 첫 주택 구매자부터 업그레이드 하려는 사람들과 다운 시키려는 사람들에 이르는 다양한 모기지 신청자들로부터 많은 문의가 오고 있다고 말하며, 또한 2~5만 달러를 추가로 빌려 주택 개축을 원하는 많은 사람들을 보았다고 밝혔다.

그러나 적은 금액의 추가 대출을 원해도 전체 대출 신청 절차를 거쳐야 하기 때문에 대출 신청자들은 코비드-19의 영향과 현재 어느 시점에 있는지 경제적 상황을 은행 측에 설명해야 한다.

태터슨씨는 많은 사람들은 준비은행이 떨어뜨린 은행들에 대한 대출 대 가치 비율 제한을 두고 일반인들이 시중은행에서 돈을 빌리는 것이 더 쉬울 것이라고 생각하지만, 실제로는 별 차이가 없으며, 전혀 영향을 받지 않았다고 말했다.

그녀는 모기지에 해당하는 임대료를 내고 있는 사람들이 주택 구입시 보증금이 너무 적어 주택 대출을 받을 수 없는 사람들을 보는 것이 가장 힘들었다고 말하며, 은행들은 특히 첫 주택 구입자들을 위해 대출 전제 조건 테스트 수준을 7% 정도가 아니라 5.5~6% 정도까지 낮춰야 한다고 말했다.