집주인이 임대료를 인상할 경우 ‘세입자가 할 수 있는 일’

부동산 가격은 내렸는데, 임대료는 상승하고 있다.

BNZ 은행에서 올해 초 발표한 보고서에 따르면 예상보다 높은 이주민이 임대료 인플레이션의 가장 강력한 동인 중 하나라고 한다.

뉴질랜드 통계청의 수치에 따르면 신규 임차에 대한 연간 임대 가격 인플레이션은 7월 4.1%에서 8월 6.2%로 급격히 상승했다.

BNZ의 수석 경제학자 마이크 존스의 분석에 따르면, 주택 소유 비용이 여전히 임대료보다 더 비싸지만, 그는 어떤 결론도 섣불리 내리지 말라고 경고했다.

그는 임대가 장기적으로 가장 비용 효율적인 옵션이 될 수는 없다고 말했다.

“첫째, 인플레이션은 시간이 지남에 따라 대출자의 부채 가치를 하락시키는 경향이 있는 반면, 임대료 지불은 인플레이션과 함께 상승하는 경향이 있다. 그러나 더 중요한 것은 집값에 무슨 일이 일어나는지가 결국 핵심 변동 요인이 된다는 것이다. 그리고 아무도 그곳에서 무슨 일이 일어날지는 아무도 모른다."

그는 "임대기간 보장이나 사진을 걸거나 개조할 수 있는 것과 같은 것들에 대해 스프레드시트에 값을 넣는 것은 어렵습니다. 결국, 이것들이 결정에서 가장 중요하게 될 수도 있습니다"라고 덧붙였다.

특히 공급을 둘러싼 임대시장의 압박은 국내에서 가장 비싼 도시 퀸스타운에서 뚜렷이 나타나고 있다.

올해 초, 원루프는 저렴한 임대 시설의 부족으로 인해 관광 허브에 있는 사람들이 차에서 잠을 자고 있다고 보도했다.

퀸스타운의 경제학자 벤제 패터슨(Benje Patterson)은 당시 "우리는 여전히 급격한 인구 증가와 동시에 임대료를 잃고 있다. 이 도시에는 모든 사람을 수용할 수 있는 물리적으로 충분한 침대와 충분한 시트가 있으며, 단지 주택의 가용성과 용도일 뿐이다”라고 말했다.

상승하는 임대료와 부족한 선택권은 해당 분야의 많은 사람들에게 스트레스를 가중시켰다. 그러나 사람들이 어떻게 생각할지 모르지만, 집주인은 그가 필요할 때 언제든 임대료를 올릴 수 없다. 대부분의 경우, 집주인은 주거용 임대차법(Residential Tenancies Act)에 따라, 12개월에 한 번만 임대료를 올릴 수 있다.

세입자보호협회(오클랜드)의 안젤라 메이너드는 대다수의 집주인들이 규칙을 준수하고 있으며, 여기에는 세입자에게 최소 60일 전에 임대료 인상을 통보하는 것도 포함돼 있다고 말했다(문자메시지로는 충분하지 않다).

집주인들이 규칙을 어길 경우 세입자들은 임대료 인상을 거부할 수 있고, 그것이 통하지 않으면 임차심판원에 인상 취소를 신청해 뒤집을 수 있다.

메이너드는 모든 세입자들에게 주거용 임대차법(Residential Tenancies)을 읽어볼 것을 권장했다. "많은 사람들이 그러하듯이, 온라인에서 읽을 수 없거나 법을 읽는 것이 어렵다고 느낀다면, 우리는 그들이 ‘테넌시 서비스(Tenancy Services)에서 발행한 "렌팅 앤 유(Renting and You)"를 읽을 것을 권한다"고 그녀는 말했다.

오페스 파트너스의 앤드루 니콜 대표는 임대인들이 단순히 숫자를 골라 그 만큼 임대료를 올릴 수는 없으며, 임대료 인상은 시장과 일치해야 한다고 주거임대차법에 명시돼 있다고 말했다.

그리고 집주인들에게는 몇 년에 한 번 큰 폭으로 인상하는 것보다는 매년 조금씩 임대료를 인상하는 것이 좋다고 조언했다.

임대료 상승이 시장 임대료를 초과하는 경우, 임차인은 임차인 재판소에 임대료 인하를 신청할 수 있다. 정확한 수치는 때때로 논쟁의 여지가 있다. 시장 임대료에 관한 문제의 경우, 임차인은 임대 시작일 또는 마지막 임대료 검토일로부터 3개월 이내에 재판소에 신청해야 한다.

임대료 상승을 둘러싼 규칙에는 여러 가지 예외가 있다. 예를 들어 집주인은 마지막으로 임대료를 인상한 이후 예상치 못한 비용이 발생한 경우 12개월 이내에 법원에 임대료를 인상하도록 재판소에 신청할 수 있다. 또 다른 예는 하숙집 집주인으로, 28일 전의 서면 통지만으로 임대료를 인상할 수 있다.

임차인은 예상하지 못했던 금액만큼 임대료 인상 통지를 받았거나 인상폭이 상당하거나 심각한 어려움을 초래할 경우 법원에 확정임대차 조기종료를 신청할 수 있다.

임대인이 임대료 인상 규정을 위반했다고 생각할 경우 임차인이 가장 먼저 해야 할 일은 임대인과 대화하는 것이다. 이에 대한 지침은 테넌트 서비스에 있다.

팁에는 예산을 준비하고 세입자가 집주인과 자신의 상황을 논의하는 것이 포함된다. 세입자는 임대료 연체로 끝날 것으로 예상되는 금액에 동의해서는 안 된다고 조언한다.

임차인이 임대료 인상을 받아들이지 않는 경우, 임대인은 임대차 재판소에 임대료 인상을 강제하기 위해 신청할 수 있다.

메이너드는 임대료 인상에 직면한 세입자에게 가장 먼저 물을 것은 그들이 고정기간 임대인지 혹은 정기적인 임대에 있는지 여부라고 말했다.

"우리는 종종 임대료 인상이 어떤 이유로든 무효라는 것을 종종 발견합니다. 세입자들은 임대료 인상에 대해 전화를 걸어 그들이 지난 해에 이미 임대료 인상했거나 또는 60일 통지기간을 받지 못했다는 것을 발견합니다. 아니면 서면으로 전달되지 않았을 것"이라고 그녀는 말했다.

일부 집주인들은 세입자들을 속일 수 있다고 생각하면서 법을 어기려고 하지만, 정말 나쁜 집주인들만 그렇게 하고 있다. 대부분의 집주인들은 타당한 이유를 따르고 있기 때문이다.

임대료 인상에 대한 문제는 집주인들에게 어려울 수 있다.

한편으로, 만일 그들의 비용이 상승하고 있다면, 투자 부동산은 사업이므로 때때로 생계를 유지하기 위해 더 많은 임대료를 청구할 필요가 있다. 반면에, 주당 20달러 인상을 위해 좋은 세입자를 잃는 위험을 감수할 가치가 없을지도 모른다고 니콜은 말했다.