2021년 2월 21일2분 분량

집주인들에게 보내는..."변호사의 경고"

2월 11일부터“새로 시작된 임대차보호법”조심해야

2월 11일부터 수정된 임대차보호법에 의해 집 주인들은 특별한 사유 없이 기간을 정하는 Fixed-term 임대차 계약을 할 수 없다고 한 변호사는 집주인들의 주의를 당부했다.

오클랜드 K3 Legal의 Harriet Krebs는 집주인들이 새로운 ‘주거용임대차 법’에 따른 새로운 제한적인 해지권리를 피하기 위해 기간을 고정(fixed-term)하는 방법이나 이를 주장할 수 없다고 말했다.

1986년도 제정된 주택임대차보호법을 개정하기 위해 “2020년 주택임대차보호수정 법(Residential Tenancies Amendment Act 2020)”이 통과되었으며, 첫 단계 적용은 지난 해 8월 적용되었고, 두 번째 적용 단계는 지난 11일부터 적용됐다고 설명했다.

2월 11일 목요일부터 적용된 임대차보호수정 법은 계약 해지 절차에 대한 중요한 변경사항이 적용된다며, Krebs 변호사는 “이러한 변화는 집주인들이 현재 인식하는 것보다 더 진전될 수 있다”고 경고했다.

이전에는 계약기간이 만료된 후에도 구두 합의로 고정기간 없이 연장이 가능했으며, 집주인은 임차인에게 임대차계약이 만료되는 날로부터 21일 전까지 임대계약을 해지할 것이라는 통보를 할 수 있었다.

또한 임대차 기간을 고정시킨 경우에도 90일 전에 특별한 사유 없이도 임대차 해지 통지를 임차인에게 통보하면 계약이 종료됐었다.

하지만, Krebs 변호사는 2월 11일부터 이 모든 것이 바뀌게 되었는데, 두 번째 새 법은 다음 네 가지 사유 중 하나라도 발생하지 않는 한 임대차기간을 고정시킨 계약일지라도 자동으로 연장되어 장기적인 임대차 관계가 형성된다며 주의를 당부했다.

○ 양 당사자간 기존 임대차 계약을 갱신하거나 연장할 때

○ 양 당사자간 임대차 종료를 동의 했을 때

○ 임차인이 집주인에게 최소‘임대기간 만료 28일 전’임대 종료를‘서면으로 통지’했을 때

○ 임대차가 종료되기 전, 양 당사자 중 한 명이 계약기간 종료일이나 종료되기 전에 임대차 종료 통지를 하거나, 당사자는 특정“주기적 임차(periodic tenancy)”조항에 따라 허용되는 통지를 제공할 수 있다.

Krebs 변호사는 이와 같은 상황이 발생한다면, 2월 11일부터 집주인들은 63일이나 90일 전에 통지해야 하며, ‘조항에 명시된 구체적 법적 사유’에 근거한 해지 사유를 제시해야 한다고 말했다.

“이 새로운 절차는 더 이상 예전의 90일이나 21일의 통지를 통해 이유 없이 임대차를 끝낼 수 없기 때문에 집주인의 입장을 복잡하게 만든다”고 그녀는 말했다.

또한 집주인들은 고정기간을 정한 후에 또 다른 고정기간을 다시 정할 수 없게 된다.

Krebs는 “따라서 임대차계약에서 고정기간 설정이 양 당사자에게 확실성을 제공하는데 유익하지만, 상업적인 이유로 인해 고정기간 계약을 해지하려는 집주인들을 매우 어렵게 만든다.”고 말했다.

다음의 두 가지 시나리오는 향후 문제가 어떻게 전개될 수 있는지를 보여준다.

“집주인은 임차인이 적당하지 않다고 생각될 경우 임대계약을 해지하고 싶어하기 때문에 1년짜리 기간이 고정된 임대계약을 체결하게 된다. 계약이 종료되면 임차를 종료하고 임차인을 내보낼 수 있었다. 하지만 그것은 더 이상 가능하지 않을 것이다.”

2월 11일부터 계약서에 고정된 기간이 만료된 후에도 장기적인 임차(periodic tenancy)로 계속되어야 한다. 계약을 해지하려면 집주인은 종전처럼 90일 전에 고지할 의무가 있으나, 더 중요한 것은, 집주인은 해지에 대한 구체적인 사유를 제시해야 하는데, 그 사유는 현재 특정된 사유로만 한정돼 있다.