2020년 10월 22일2분 분량

중앙은행, 주택시장 투기화 조짐 경고…부자들의 자금력 때문

저렴한 모기지 문제?…부자들의 투기성 자금이 문제

ASB 은행의 분석에 따르면, 은행 대출을 이용한 투기성 투자자들이 주택을 사기위해 몰려들면서 전국적으로 주택 붐을 부추기고 있는 것으로 나타났다.

ASB 은행은 지난 4월, 노동 시장의 악화와 이민자 감소 및 임대료 하락등으로 금년도 전국 주택 가격이 6% 정도 하락할 것으로 전망 했었지만, ASB의 수석 경제학자인 Mike Jones는 록다운 이후 발생한 주택 시장의 반전은 놀라운 현상이라고 지적하며, 지금의 추세라면 내년 6월까지 연간 주택가격 상승률이 12%에 이를 것으로 전했다.

ASB 은행의 Vittoria Shortt 대표는 지난 10월 19일 Trans-Tasman business circle forum 에서 Covid를 통하여 가장 놀라운 것은 바로 주택가격 상승이었다고 밝혔다.

Shortt대표는 매우 낮은 금리 환경과 주택 공급의 절대적 부족으로 지난 분기에만 11%의 상승을 기록하였으며, 지금 은행은 첫 주택 구입자들을 포함하여 지난 2017년 이후 가장 많은 주택융자 신청을 처리하고 있다고 전했다. 뉴질랜드 중앙은행인 Reserve Bank의 주택대출 자료에 따르면, 지난해 8월에 비하여 금년 8월의 대출은 26%나 늘어난 것으로 나타났으며, 이는 첫 주택 구입자들과 투자자들이 주를 이루고 있는 것으로 여겨졌다.

Jones경제연구원은 첫 주택 구입자들의 신규대출 부문이 8월 한달 동안 20%나 늘어났으며, 투자자들의 대출 역시 21%나 늘어났다고 전했다.

기존의 거주자들이 대출을 받은 owner-occupiers에 대한 대출이 은행 대출의 상당 부분을 차지하지만, 이 비율은 지난 18개월 동안 64%에서 58%로 줄어들었으며, 대출을 많이 받아 주택을 구입하는 투자자들의 움직임이 늘어난 것을 의미한다고 말했다. 지난 4월 Reserve Bank는 LVR (Loan to Value Ratio)의 제한을 완화시키면서, 거주용 대출자나 투자자들에게 적은 자산이나 deposit으로도 대출울 받아 주택을 구입할 수 있도록 변경 하였다.

Jones는 이 완화 정책으로 인해 위험성이 내포된 높은 대출 금액의 투자자들이 대거 몰려들었으며, High LVR 투자자들의 수는 8월까지 3개월 동안 134%나 늘어났다고 전했다.

거주를 목적으로 대출을 받는 사람들에게는 부동산 가치의 80%까지 가능하지만, 비 거주목적의 투자자들에게는 High LVR 로 분류되어 주택 가치의 70%까지 대출을 받을 수 있는 경우다. Orr 총재는 21일 개최된 금융 전문가들의 INFINZ 온라인 컨퍼런스에서 일반 구입자들보다 투기성이 매우 높은 High LVR 투자자들로 인하여 주택 가격이 오르는 상황에서 금융 안정성에 대하여 점점 더 우려가 많아지고 있다고 밝혔다.

Orr 총재는 2014년에 LVR(대출비율) 제도가 도입되면서 생겨난 High LVR 대출비율 때문에 대출이 줄어들었다고 전하며, 시중은행들이 대출에 대하여 책임을 지고 있으므로 알아서 잘 관리를 하겠지만, 중앙은행이 다시 70~80%의 LVR 기준이 투기성 주택구입자들에게도 적용되고 있는 점을 파악하고 있다고 말했다.

Orr 총재는 LVR 제도는 언제든 필요하다면 다시 적용시킬 수 있으며, 지금 언제가 가장 적기인지 보고 있다고 덧붙이며, 과거 대출이 심했던 때보다는 아직은 비교적 양호한 상태로 지금의 상황에서 과거와 같은 조치를 취하지는 않을 것으로 전했다. Reserve Bank는 매년 5월과 11월, 두 차례의 재무 안정성 보고서를 발표하면서 LVR에 대한 결정을 내리고 있으며, 다음 보고서는 오는 11월 25일에 발표될 예정이다.