주택이 1000%의 자본 이득을 가져다 준 곳

코어로직(Corelogic)의 최신 데이터에 따르면, 2000년 이후 뉴질랜드의 부동산 가격 중간값 상승률은 1000%가 넘었다.

이 부동산 리서치 회사는 2000년 이후 전국의 부동산 시장에서 발생한 자본 이득을 조사해 왔다.

목록 상위에는 맥켄지 디스트릭트가 있는데, 이 지역의 중간값은 2000년 64,723달러에서 690,578달러로 1,074%나 올랐다.

인버카길과 센트럴오타고는 모두 775% 올랐다.

와이타키는 745%로 뒤를 이어 중간값 490,223달러를 기록했고, 퀸스타운 레이크스는 699%로 중간값 163만 달러를 기록했다.

주요 중심지 중 더니든은 가장 큰 성장률을 보였으며, 2000년 중간값 101,872달러에서 500% 상승해 611,180달러를 기록했다.

오클랜드의 가치는 370% 상승했고, 웰링턴은 262%, 크라이스트처치는 348% 상승했다.

국가 전체적으로는 중간값이 380% 상승했다.

코어로직의 리서치 책임자인 닉 구달은 전국적으로 상당한 차이가 있다고 말했다.

"더니든의 500% 증가와 웰링턴의 262% 증가는 각각 7.4%와 5.3%의 상당히 다른 연평균 성장률(CAGR)을 의미합니다."

그는 이러한 증가를 주도한 요인 중 하나는 시작 가격이 낮았기 때문이라고 말했다.

"시작할 때 비용이 더 저렴했기 때문에 잠재적인 구매자에게는 더 저렴할 수 있는 경우가 많았다. 이것은 특히 대학과 학생 인구 덕분에 비교적 높은 임대료를 받는 상황에서 투자자들에게 더 큰 수익으로 이어졌다. 주택 소유자에게도 접근성이 더 좋고 주택담보대출도 더 저렴했을 것이다.”

최근에 웰링턴은 주택 가격이 하락하고 소득이 여전히 높기 때문에 다른 주요 중심지와 비교했을 때 웰링턴의 구매력이 향상되어 가장 저렴한 곳이 되었다.

그는 전국의 연평균 성장률이 6.5%라고 말했다.

이에 비해 NZX50 같은 주식 투자는 같은 기간 동안 연간 8.42% 성장해 총 655%의 성장률을 기록했다.

구달은 향후 부동산 성장률이 연간 3~4%에 가까울 것으로 예상했으며, 이는 예상 소득 성장률과 일치할 것이라고 밝혔다.

이에 대한 주된 이유 중 하나는 지난 수십 년 동안 주거용 부동산의 강력한 성장을 가져온 많은 요인들이 다시는 발생할 수 없거나 발생할 가능성이 낮기 때문이다.

그는 최근 몇 년 동안 토지 제한이 많이 완화돼 토지 가치 상승이 제한될 가능성이 높다고 말했다.

수십 년에 걸쳐 금리가 약 20%에서 5%로 근본적으로 하락하면서 더 많은 차입이 가능해졌지만 이러한 변화는 다시 일어날 수 없다.

대부분의 가구가 맞벌이로 전환되면서 구매자들의 소득도 상당히 증가했다.

마지막으로 추측해 볼 만한 점은 앞으로 어느 시점에 우리의 세금 제도에 변화가 있을 것 같다는 느낌이다.

이런 일이 언제 일어날지, 어떤 모습일지는 알 수 없지만, 세금 부과 방식을 소득에서 벗어나 부나 자본 이득으로 재조정되어야 할 것이다.

이로 인해 향후 주거용 부동산 가치의 성장률은 더욱 제한될 것으로 보인다.

커널 웰스(Kernel Wealth)의 창립자 딘 앤더슨은 부동산이 뉴질랜드인에게 매력적인 투자 대상이라고 말했는데, 그 이유는 투자를 통해 이익을 극대화할 수 있기 때문이라고 했다.

주식 시장이 수익률 면에서 우위를 점했지만, 부동산 매수 가격의 80%를 빌린 사람이 달러 기준으로 더 많은 수익을 냈다.

가장 성과가 좋은 자산 클래스는 주식, 부동산, 채권, 그리고 현금이다. 주택 매수와 주식 매수의 가장 큰 차이점은 사람들이 부동산을 매수하기 위해 80%를 빌리는 것을 매우 편안하게 여기고 그 레버리지가 더 나은 총 수익을 창출한다는 것이다.

하지만 그는 구달의 의견에 동의하며 상황이 미래로 바뀌었다고 말했다. "지난 20년, 30년, 40년 동안 주택 가격 상승 수치가 앞으로도 계속될까?”

웰링턴은 최근 밸류에 대해 재 평가를 받았는데, 많은 사람들이 RV가 20% 또는 30% 하락했다. 이는 부동산이 일방적인 베팅이 아니라는 것을 상기시켜주는 정말 좋은 예이다.

부동산에서 좋은 투자 수익을 올리는 것은 예전처럼 쉽지 않다. 많은 자본이 필요하고, 현금 흐름은 아마도 마이너스일 것이고, 앞으로 불확실한 자본 이득세가 실제로 기대고 있다.

그는 특히 이민이 침체된 시기에 많은 부동산이 시장에 유입되고 있다고 말했다.

임대료는 예전만큼 빨리 오르지 않았고, 부동산 소유주의 지출은 계속 증가하고 있다.

사람들은 자신들이 바랐던 만큼 크지 않을지도 모르는 가상의 자본 이득에 기대를 걸었다.

따라서 그는 주식 시장이 더 합리적일 수 있다고 말했다.

“사업은 생산적이고 혁신적이며 상품을 판매하는 곳입니다. 저는 많은 사람들에게 사업이 부동산보다 투자하기 더 좋은 곳이라고 주장하고 싶습니다.”

그는 뉴질랜드인들의 부동산 매수에 대한 집착이 변화하고 있다고 말했다.

다음 세대는 투자용 부동산을 살 돈은커녕 자신의 집을 살 돈 중 10%나 20%를 마련하기 위해 고군분투하고 있기 때문이다.

필요한 자본과 필요한 현금 흐름이 판도를 바꾼 것으로 보인다.