2020년 8월 14일3분 분량

주택시장의 활황…뒤로 밀리는 첫 주택 구입자들…

첫 주택 구입 희망자들은 지속적인 부동산 가격의 상승과 공급의 부족으로 인하여 주택 구입이 어려워지고, 모기지를 얻기가 점점 더 어려워지면서 코로나 사태 이후 가장 큰 피해자로 전락하고 있다.

OneRoof의 통계에서는 최근 전국의 주택 가격이 코로나 사태 이전보다 더 높은 것으로 나타났으며, 전국적으로 2/3 지역은 록다운이 시작된 3월 25일 이후 평균 가격이 더 올라갔거나 록다운 이전과 변화가 없는 것으로 전해졌다.

많은 경제 전문가들과 부동산 전문가들이 10~20% 정도의 주택가격 하락을 예측하였지만, 예측과는 반대의 현상이 실제로 일어나고 있다.

Reserve Bank는 6월 한달 동안 신규 주택대출 금액이 53억6,400만 달러로 늘어났다고 밝혔으며, 역사상 가장 낮은 금리로 인하여 금융 비용이 줄어들었지만 Mortgage Broker들은 융자 대출을 받기 위한 승인은 더 어려워지고 있다고 전하고 있다.

모기지 브로커 회사 Loan Market의 Brian Greer 대표는 7월들어 사전승인 건수는 늘어났지만, 주택 구입자들은 확실한 융자 승인을 위하여 브로커들에게 의존하고 있다고 말했다. 용이한 신용 상태에서 융자시 모기지 알선 업계는 상대적으로 부정적 또는 긍정적인 양상을 보이게 되지만, 지금은 모기지 알선이 부동산이란 기계를 돌리기 위한 윤활유 역할을 하고 있으며, 전국적으로 12억 달러의 사전 승인을 받아놓고 있다고 전했다.

Greer 대표는 모기지를 받고자 하는 사람들이 모기지 알선회사들의 도움을 받기 위해 점점 더 많이 찾고 있으며, 대출 시장에서 금웅 브로커를 통한 승인 건수가 지난 해 35% 수준에서 지금은 50%에 이르고 있는 것으로 추정한다고 밝혔다.

더구나, 은행들은 신용 대출에 대하여 매우 보수적인 접근 방식을 취하고 있어, 대출을 원하는 사람들이 브로커를 더 찾게된다고 덧붙였다.

조금은 불투명해 보였던 상황들이 점점 더 확실해지고 있어 은행들도 코로나로 심한 타격을 입은 업종들과 관련된 직업을 가진 사람들과 2차 wage subsidy 가 끝나고 난 이후의 직장 등에 대하여 까다로운 질문을 하고 있다고 말했다.

Greer는 똑같은 조건의 대출 신청에 대하여 시중 다섯 개 은행들의 대출 허용 한도는 10만 달러까지 차이가 날 수 있다고 전했다.

Squirrel Mortage의 John Bolton 대표는 대출 신청 건수는 두 배로 늘어났지만, 승인 절차는 훨씬 더 어려워지고 있다고 말했다.

대출 신청의 승인에 대해 두 배 이상으로 더 까다롭고 어려워 졌으며, 승인이 기각되는 사례가 늘어나고 있으면서 처리 기간 역시 예전에 비해 2~3주 더 걸리고 있다고 전했다.

특히 신속한 승인이 필요한 경매를 통한 구입자들과 지체되는 처리 기간으로 답답함과 승인을 받지 못할 것 같아 불안하고 초조한 바이어들을 위해 브로커들은 우선 순위를 얻기 위하여 최선을 다하고 있다고 말했다.

Bolton은 첫 주택 구입 희망자들은 중앙 은행의 완화된 LVR 정책에 대해 큰 혜택을 받지 못하고 있다고 말하며, 일부 은행만이 80%의 LVR을 첫 주택 구입 희망자들과 기존 고객들에게 제공하고 있다고 전했다.

그는, 첫 주택 구매자들에 의한 신규 대출이 록다운 이전 3월에는 18%를 차지하였으며, 6월 한달 동안에는 20%로 늘어났지만, 첫 주택 구입자들 사이에서의 실망과 좌절감이 확실히 늘어나고 있다고 전하며, 첫 주택 구입자들은 주택 시장이 조용해지기를 바라고 있지만, 주택 시장은 그들이 원하는 데로 조용하지 않다고 말했다.

특히 아직 지어지지 않은 도면상으로 보여지는 새로 개발되는 주택들을 구입할 경우 그 불확실성은 더 큰 반면에 사전 대출 승인의 기간도 두 달 아니면 석 달이내에 종료가 되고 있으며, 건축이 시작된 이후에도 입주하기까지 12개월 이상의 시간이 걸릴 수도 있어, 이 때에는 여러 차례의 재승인의 절차를 거쳐야 한다.

Mortgage Lab의 Rupert Gough 대표는 은행들이 준비한 스트레스 테스트 공식 (금리가 역사상 최저에서 오르게 될 경우 어떻게 대출자가 대처할 수 있는가)에서 계산상 상한 금리를 7~8%에서 6%로 낮추었다고 말하면서, 이는 대출을 받는 사람들에게 반가운 소식이라고 전했다.

Ray White 부동산의 Ross Tierney 에이전트는 지난 몇 주 동안 높은 가격대의 고급 주택 거래들이 은행들의 모기지 승인 기각으로 성사를 시키지는 못하였지만, 다행히 은행들의 완화 정책으로 인해 반가운 소식이라고 말했다.

그는 시간이 좀 더 오래 걸리지만 그렇다고 그리 오랜 시간은 아니라고 하며, 경매가 진행되는 auction room에는 시전 승인을 받고 참석하는 사람들로 가득하다고 밝혔다.

금액적으로 백만 달러에서 4백만 달러 사이의 주택의 경우 다섯 명 또는 그 이상의 입찰자들로 조건 없는 unconditional 경매가 뜨겁게 진행되고 있다고 전하며, 이는 아주 특이한 상황이며, 다음 주에 있을 auction에도 이미 네 명의 입찰자들이 등록을 하였다고 덧붙였다.