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뉴질랜드 사람들은 주택 가격 하락에 대해 말하는 것을 좋아하지 않는다. 양대 정당의 정치인들 조차도 주택 가격이 떨어질 가능성에 대해 공개적인 자리에서 답을 회피하고 있다. 그러나, 주택 가격을 내리지 않고, 주택 구입 가능성을 높인다는 것은 불가능하고 비현실적이라고 경제 전문가들은 말하고 있다.
Infometrics의 Brad Olsen 경제전문가는 만일 뉴질랜드에서 주택 구입 가능성에 대하여 말하고자 한다면, 이는 사실 주택 가격의 인하를 말하는 것과 같다고 하였다.
이것은 정치적 견해가 아니라 가장 단순한 수학적 견해다. 그는 정치적으로 최고의 시나리오에서는 주택 구입에 대한 합리적인 수준에 도달하려면, 평균 임금이 최소 34% 수준으로 인상되고, 적어도 10년 정도는 걸려야 주택 구입이 가능한 것이라고 설명했다.
이 정도의 장기적인 주택시장 정체는 짧고 급격한 조정 보다는 뉴질랜드 경제에 더 큰 피해를 줄 수 있다. 그렇다면 최근에 발표된 주택 정책들이 주택 가격 안정에 기여를 할 수 있을까?
투자자들에게 이자 지출을 경비로 처리해주었던 부분의 변경과 양도 소득을 인정하기 위한 주택보유 기간 (5년에서 10년으로)의 연장 그리고 신규 주택 부분에 대한 수십억 달러의 추가 투입으로 이미 금융 시장에 현실적인 파문을 일으키고 있다.
투자자들은 뉴질랜드 정부 채권과 키위 달러의 가치가 떨어졌는데, 이는 이러한 주택정책들이 중앙은행이 이자율을 인상하는데 압박을 가하지 않을 것으로 예상했기 때문이다.
주식시장에서는 노인 요양시설을 소유하고 있는 Ryman과 Summerset 등 부동산과 관련된 회사의 주식들도 즉각적인 타격을 받았다.
그러나, 경제 전문가들은 정부의 주택정책으로 인해 주택 가격이 실제로 떨어질지, 아니면 오르지만 그 속도가 느려질지, 의견이 분분하다.
Westpac의 Michael Gordon 경제학자는 이번 정책으로 주택 가격은 장기적으로 안정을 찾으면서 10% 정도 내려갈 것으로 내다보며, 단기적으로는 일부 투자자들이 주택 시장에서 빠져 나가면서 큰 파동이 있을 수 있을 수도 있다고 경고했다.
ANZ의 Sharon Zollner 경제학자는 이번 주택정책 중 특히 이자 비용 공제 축소에 대해 주택 시장의 돛에 바람을 없앤 것과 같은 작용을 할 것으로 기대된다고 말했다.
BNZ의 Stephen Toplis 경제전문가는 아주 낮은 수준의 주택 가격을 어느 정도 유지시킬 수는 있겠지만, 이번 대책이 해결책은 아닐 수 있다고 밝혔다.
그리고, ASB의 Nick Tuffley와 Mark Smith 경제전문가도 이번 정부의 주택정책으로 시장의 성장을 늦출 수 있지만, 확실한 가격 하락을 이끌어 내지는 못할 것으로 전했다.
전반적으로 많은 경제 전문가들의 의견은 정부가 목표로 하는 바와 어느 정도 같은 방향을 보고 있다.
그렇지만, Olsen은 그런 식으로 진행 된다면 어느 정도 기대 효과는 있겠지만, 주택 구입 가능성에 대하여는 절대적으로 영향을 미치지 못하는 수준이라고 말했다.
그렇다면 얼마나 많이 주택 가격이 떨어져야 진정한 구입 가능성에 이를 수 있을까? Olsen은 가계 소득의 평균값 (median income)의 몇 배가 현재 전국 주택의 평균 가격이 되는가를 계산하는 방식의 간단한 방법으로 주택 구입 가능성을 알 수 있다고 했다.
여기에 추가로 은행 대출에 대한 상환과 자기 보증금을 저축하는 데 걸리는 기간 등 몇 가지 요인들이 중요한 변수로 작용한다고 덧붙였다.
그러나, 그는 적어도 소득의 몇 배 정도냐에 따라 주택 구입 가능성에 대하여 대략적으로 알 수 있다고 말했다.
그는 보통 주택 구입의 방식에서 자금 부문을 고려할 때, 개인 소득보다는 가계 소득을 기준으로 계산했다.
현재, 뉴질랜드 부동산협회인 REINZ의 전국 평균 가격은 Infometrics의 가계소득 추정 액(2020년 12월 말 기준)으로 계산한다면 이 배수는 6.7이다.
전 세계적으로 인정되는 진정한 주택 구입 가능성의 ‘이상적인 배수’는 3배수 알려져 있다. 부동산협회의 Wendy Alexander 대표는 같은 방식으로 계산하게 된다면, 오클랜드의 평균 주택 가격은 75만 달러 정도로 떨어져야 한다고 말했다.
Alexander 대표는 이것은 오클랜드의 현재 평균 가격이 10년 이상 정지돼 있거나, 35만 달러 이상 내려가야 한다는 것을 의미한다.
이런 이유 때문에 세계 인구 대비 주택 구입 가능성에 대한 조사에서 오클랜드가 불명예스럽게도 세계 10위 권에서 벗어나지 못하고 있다고 했다.
2월말 기준으로 부동산협회의 통계에서는 오클랜드의 평균 주택 가격이 24.3%나 오르면서, 지난 해 같은 시기의 88만 5천 달러에서 110만 달러로 나타났다.
전국 평균 가격도 2월말 기준, 지난 해 63만 5,000 달러에서 22.8%가 오른 78만 달러로 집계되었다. 주택 가격이 어느 정도가 되어야 구입이 가능할 것이라는 생각을 하기 위하여는 우선 장기적인 동향을 돌이켜 보아야 한다고 Olsen 은 말했다.
그는 주택 가격이 1970년 대에는 가계 소득의 2배에서 3배 정도의 수준이었다고 밝혔다. Olsen은 2001년까지만 해도 4배를 넘지 않았지만, 그 후부터 빠르게 오르기 시작했다고 하며, 2008년 6월에는 5.7배로 뛰었다고 전했다.
잠시 세계금융시장위기(GFC) 기간 동안 주춤했다가 거기서부터 다시 오르기 시작했다고 덧붙였다. 사람들은 이와 같은 현상으로 어떤 매직 넘버가 없을 것이라고 말하였으며, Olsen은 현재의 수준이 분명하게 오래 가지는 못할 것이라는 생각이 든다고 말했다.
그는 현재의 주택 가격에서 25% 정도 낮아져야 겨우 가계 소득의 5배 수준에 이르게 된다고 말하며, 가장 이상적인 ‘3배’에 도달하기 위하여는 주택가격의 55% 인하가 필요하다고 했다.
아니면, 다른 각도에서 볼 수 있다. 주택 가격이 현재 수준에서 보합세를 유지하며, 오랫동안 기간이 계속된다고 가정해보자.
평균 주택 가격과의 5배라는 수준에 이르기 위하여는 가계 소득이 34% 올라야 하고, 또, 이상적인 3배가 되기 위하여는 가계 소득이 120% 올라야 한다고 Olsen 은 말했다.
불행하게도, 위의 예에서 보듯이 가장 이상적인 ‘3배수’가 된다는 것은 지금의 상황에서는 이제 불가능한 상황이 되었다고 그는 밝혔다.
이보다는 10년 전 세계금융위기 직후의 상황과 비슷한 ‘5배’를 목표로 삼고, 이를 위한 부문에 초점을 맞추는 것이 보다 현명할 것이라고 말했다.
주택 가격의 25% 인하나, 가계 소득의 34% 증가 또는 이 두 가지가 혼합되어 일정 기간 동안 진행된다면 가능해질 수도 있다고 전했다.
Olsen은 정치적 견해에서 본다면 소득 부분에 더 호감이 간다고 말하면서, 어느 일정 기간 동안 주택 가격의 상승폭보다 더 빠르게 임금을 인상시키도록 조정 한다면 가능할 것으로 보지만, 그렇게 빨리 임금을 올리기 위한 좋은 방법은 아직 없다고 덧붙였다.
실질 임금을 인상하는 것은 사실 뉴질랜드에서 이미 오랜 기간 동안 지속되는 큰 숙제가 되고 있다. 이런 점들을 고려한다면 결국 주택 가격의 인하만이 주택 구입 가능성을 개선시킬 수 있는 방법이라고 말했다.
현재의 임금 성장 추이로는, 대략 앞으로 10년 정도면 주택 가격이 오르지 않는다는 조건에서 주택 구입 가능성이 상당히 나아질 수 있다.
BNZ의 Toplis 경제전문가는 “정부의 주택 시장 개입”이라는 제목의 보고서에서, 지금과 같은 상황에서 주택 가격의 연착륙은 사실상 거의 가능성이 없다고 경고했다.
사실 지금까지도 한번도 그런 적은 없었다. 정부는 만일 주택가격 상승율이 소득성장 상승율보다 떨어지지 않는 한 정부는 달갑지 않을 것이라며, 기껏해야 멀지 않은 미래에 주택 가격 인플레이션이 거의 ‘0’에 가까운 수준에 떨어질 것이라고 가정하는 것이 타당하다고 적고 있다.
정부나 중앙은행이나 지금과 같이 주택 가격이 매일 오르고 있는 상황을 조절할 수 있다고 보지는 않겠지만, 이러한 주택정책들은 계속 필요하며, 과거에 무시되었던 양도 소득에 대한 부분을 단순히 뒤집을 수 있을 것으로 본다.
그렇지만 이러한 정책으로 가장 기대하지 않은 결과로 이어질 수 있는데, 이는 정부가 개입한 정책의 성공 여부와 전혀 관계없는 상황으로 이어질 수 있다.
정부의 공공주택이 필요한 사람들은 주택 가격의 조정에도 불구하고, 더 저렴한 주택을 원하는 자신들의 수요를 만족시키지 못할 정도로 집을 구할 수 있는 거리가 너무 멀다고 말한다.
주택 시장의 해결책으로 중앙 정부와 지방정부는 주택을 구입하지 못할 형편에 있는 사람들에게 얼마나 많은 주택들을 공급할 수 있는지를 고려하여야 하며, 이들 중 얼마나 많은 사람들이 주택을 소유할 수 있는 가능성이 있는 지에 대하여도 예측을 하여야 할 것이다.
다시 말해서, 주택 문제를 해결하기 위하여는 한 번에 해결할 수 있는 ‘마술’ 같은 대책은 있을 수 없다고 부동산협회의 Alexander대표는 말했다.
장기적으로 정치인들은 물론 건축 산업의 주요 회사들과 지역 카운실, 마오리 이위, 임대 주택 공급업자들과 민간 건설업자 등 모든 사람들이 각자 자기의 분야에서 주택 구입 가능성을 해결하겠다는 생각을 갖고 최선을 다하는 것뿐이라고 Alexander는 말했다.
조립식 주택과 Rent-to-Buy 식의 주택 그리고 투자 회사들의 임대용 주택 건설들도 해결 방안들 중의 하나가 될 것이고 또한 3D 프린팅과 컨테이너 식 주택들도 도움이 될 것으로 덧붙였다.
ASB의 Nick Tuffley 경제학자는 최근의 정부 정책이 주택 가격의 하락과 직결될 것이라고는 여겨지지 않는다고 말했다.
우리는 정부의 정책이 예상했던 것보다는 주택가격 인상을 늦추겠지만, 급격하게 하락시키지는 못할 것이라고 전했다.
신규 매물의 부족과 가장 저조한 주택 매물 리스팅을 보였던 지난 해보다는 금년도의 상황이 조금 더 나아질 것이며, 첫 주택 구매를 희망하는 사람들의 수도 더 늘어나게 될 것으로 본다. 그렇지만, 상당부분은 지금 투자자들의 반응에 따라 바뀔 수 있다.
일부 투자자들은 이번 기회에 주택 시장에서 벗어날 수도 있으며, 이런 움직임이 주택 가격에 대한 압박을 낮추는 데에 도움이 될 수도 있을 것이다.
정치인들이 반드시 고려해야 할 또 다른 문제는, 진정으로 주택 구입 가능성을 개선하고자 한다면, 단기간의 조정책보다 국내 경제에 해가 되던 득이 되던지 간에 어느 정도의 기간 동안 주택가격 정체를 유지할 수 있어야 한다는 점이다.
계산이 빠른 투자자들이 보는 부동산 시장의 시각에서 정책을 바라볼 때, 실제로 단기간의 조정책이 더 선호도가 높아지면서 이를 통하여 장기적인 투자 기대의 중요 고려 대상이 될 것이다.
투자 환경에서는 시장이 강세이던 약세이던 모두 받아들여지고 있다. Olsen은 실제로 상황이 벌어진 데에 대한 분석도 없는 상황에서 정부의 방침에 바람직한 효과가 있을 것이라고 긍정적으로 답했다.
단기적이고 예리한 주택 정책이 주택 시장의 전환점이 될 수 있으며, 사람들에게 주택 시장이 확고부동의 투자가 아니라는 점을 인식시킬 필요가 있다고 덧붙였다.
항상 위험은 따르고, 투자자로서 그 위험성을 인식하고 있다고 하지만, 자신이 보기에는 충분히 그 위험성을 제대로 평가하지 못하고 있다고 본다고 설명했다.
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