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정부가 첫 주택 구입자들에게 2% 금리로 30년 만기 대출금을 제공하는 것이 안전할까? (정책 자금을 만들고 다른 그룹들과 기타 통제에 대해 5.5%의 OCR을 가정한다.)
나는 과거에 뉴질랜드 은행들이 미국에서 흔히 볼 수 있는 것과 같은 30년 만기의 고정 프로그램을 제공하지 않는 이유를 살펴보았다. 기본적으로 뉴질랜드는 경제 규모가 너무 작아 은행들이 금리 리스크를 감당할 수 없다는 것이다.
하지만 저는 이전에 정부가 주택 융자를 제공하는 것에 대해 생각해 본 적이 없다.
모기지 전문업체 스쿼럴의 CEO 데이비드 커닝햄은 2%의 대출 제안이 첫 주택 구매자들에게 꽤 매력적일 것이라는 데 동의했다. 그러나 그는 현재 상황으로 볼 때, 대출자 당 연간 약 27,700 달러의 세금이 소요되는 문제는 납세자들에게 큰 비용이 될 것이라고 말했다.
"정부의 장기차입금리가 4%라고 가정할 경우, 현재의 차입수준으로 연간 약 3억 달러가 소요될 것입니다. 하지만 이 비용은 해마다 증가하고 있습니다. 5년이 지나면 정부는 연간 약 15억 달러의 추가차입비용이 들 것입니다. 그리고 이 비용은 시간이 지남에 따라 부채의 지속적인 증가와 복리 이자로 인해 정부는 매년 45억달러씩 증가하게 됩니다. 시간이 흐르면서, 이자비용은 교육, 보건, 법과 질서, 연금, 교통비 등의 예산을 압도하게 될 것입니다."
이 아이디어의 또 다른 문제는 집값을 끌어올릴 것이라는 점이다. 봉쇄 이후 금리가 폭락하고 부동산 가격이 거의 50% 올랐을 때 이런 일이 벌어졌다.
커닝햄은 "첫 주택 구매자들에게만 저렴한 금리로 융자를 해주면 가격이 그만큼 오르지 않을 수도 있지만, 첫 주택 구매자들이 부동산을 확보하기 위해 서로를 능가하려고 입찰하기 때문에 20% 이상 오를 것이 거의 확실하다"고 말했다.
"관찰될 또 다른 것은 첫 주택 구매자들이 부동산 투자자들을 시장에서 몰아낼 것이라는 것입니다. 이는 임대 위기와 급격한 임대료 상승으로 이어질 것입니다."
또한 정부가 주택 융자 사업에 얼마나 준비되어 있는지 물어봐야 할 것이다.
커닝햄은 은행들이 수백 년에 걸쳐 신용 리스크 관리 능력을 키워왔다고 지적한다. "낮은 품질의 대출로 일이 잘못되면 뉴질랜드에 수십억 달러나 수백억 달러의 경제적 손실을 입힐 수 있습니다."
인포메트릭스의 가레스 키어넌은 우리의 주택 문제가 저금리의 주택 융자를 제공한다고 해서 해결되지는 않을 것이라고 말했다. 일차적으로 주택구입능력 위기를 초래한 문제점을 파악하고 이를 시정하는 데 정책의 초점을 맞춰야 한다.
키어넌은 "시장이 더 나은 위치에 설 때까지 과도기적 정책을 위한 여지가 있을 수 있다"고 말했다.
"이러한 정책에는 주택 공급이 개선되고 주거 비용이 그렇게 높지 않을 때까지 저금리 대출 또는 더 많은 사회 주택을 제공이 포함될 수 있습니다."
그는 더 합리적인 선택은 정부가 자금을 빌릴 수 있는 금리와 같은 금리로 대출을 제공하는 것일 수도 있다고 말했다.
"하지만 그럼에도 불구하고 주택 가격이 개선될 때까지 과도기적인 계획이거나 첫 주택을 구입하는 데 추가적인 도움이 필요한 사람들에게 매우 표적이 되는 계획이어야 한다고 주장합니다."
왜 모든 사람들이 금리가 내려가기를 기다리고 있고, 중앙은행의 현재 금리가 5.5%밖에 되지 않는데 매파적이라고 생각하는 것일까?
금리가 0의 몇 % 포인트 이내로 내려간 지난 몇 년 동안, 나는 그것이 단지 GFC의 여파 때문이라고 생각했고, 그 후 코로나 때문이라고 생각했다. 5%의 어느 한쪽이 중립적이라고 여겨질 수 있는 상황에서, 우리는 결코 "정상"으로 돌아갈 수 없는 것일까?
과거에는 금리가 더 높았던 것이 사실이다. 2008년에는 변동금리가 10%를 넘어섰다. 1980년대에는 금리가 훨씬 더 높았다.
그러나 현재 금리는 지난 수십 년간 평균보다 여전히 높은 수준이다. 키어넌은 2009년 이후 첫 주택을 구입한 사람이라면 지난 해와 올해만큼 높은 금리를 경험하지 못했을 것이라고 말했다.
OCR 역시 높은 편이다. 최근 발표한 통화정책 성명에서, 중앙은행 통화정책위원회는, 장기 중립적인 OCR이 2.75%로 추정되기 때문에, 우리는 그보다 훨씬 높은 수준이라고 지적했다. (중립금리는, 중앙은행이 OCR이 어느 쪽이든 경제에 영향을 미치지 않는다고 생각하는 부분이다.)
이번에 금리가 큰 타격을 입는 이유 중 하나는 아마도 많은 사람들이 짊어지고 있는 부채의 규모와 금리가 엄청 빠른 속도로 인상되었다는 사실일 것이다.
지난번에 금리가 이렇게 높았을 때 평균 주택 가격은 지금의 절반 정도였다.
나는 사람들이 봉쇄 기간 동안 우리가 보았던 것과 같은 금리로의 복귀를 예상해서는 안 된다고 생각한다. 우리가 그곳으로 돌아가려면 엄청 큰 경제적 충격이 필요할 것이고, 그리고 그것은 바라는 바도 아니다.
그러나 일단 중앙은행이 인플레이션을 통제하고 있다고 만족하면 금리가 지금보다 더 낮게 정착될 것이라고 기대하는 것이 더 타당하다고 생각한다.
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