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한 법률 전문가는 정부 정책에 반발하는 집주인들의 움직임이 심각해지면, "임대료 인상 상한제"를 빠르게 도입할 수도 있을 것이라고 가능성을 비췄다.
지난 주 정부의 투자자에 대한 주택정책 발표 이후, 몇몇 집주인들은 새로운 추가 비용을 상쇄하기 위해 임대료를 올리겠다고 위협했다.
한 집주인은 방송에 출연해 40여채의 임대용 주택의 임대료를 주당 135 달러 인상할 것이라고 밝혔다.
집 주인들의 이런 행동에 따라 정부는 잠재적으로 집주인들의 임대료 인상을 규제하기 위해, 임대료 상한제를 도입할 수도 있을 것으로 보인다.
지난 27일 토요일 한 언론에 인터뷰한 Grant Robertson 재무장관은 집주인들의 행동을 놓치지 않을 것이라며, "현재 우리의 의제는 아니지만, 우리는 무슨 일이 일어나는지 지켜볼 것"이라고 말했다.
Newshub은 오클랜드대학의 법학 교수인 David Gringlinton과 이 문제가 어떻게 작동할 수 있는지에 대해 이야기했다.
▶’임대료 상한제’는 어떻게 도입될 것인가?
Gringlinton 교수는 임대료 인상 상한제와 같은 변경을 규정이나 행정명령을 통해 허용하는 현행 주택임대차법(RTA, Residential Tenancies Act) 조항엔 없다고 말했다.
그는 "임대료 인상 상한제를 승인하기 위해서는 주택임대차법(RTA)의 수정이 필요할 것”이라고 말했다.
"정부는 개인간의 자유로운 계약에 대한 간섭이 될 것이기 때문에, 이를 꺼릴 것이다. 임대료는 이제 12개월에 한 번씩만 재검토/인상할 수 있기 때문에 주택임대차계약 기간 안에는 발생할 수 없는 일이다"
그러나 주택임대차법(RTA)의 1주년이 아직 10개월 이상 남은 상황에서, 그는 정부가 "특정 상황"과 “일정 기간”동안 임대료 인상 상한제를 시행할 수 있는 권한을 RTA에 삽입할 가능성이 높다고 말했다.
또는, 소비자물가지수(CPI)와 같은 일부 외부 조치에 임대료 인상을 제한하는 보다 지속적인 조항이 삽입될 수도 있다. 또 다른 가능성은 임차인이 이의를 제기할 수 있도록 임대료 인상 절차에 제한을 두고 임대차 분쟁소(Tenancy Services)나 기업혁신고용부(MBIE)를 통해 중재를 요청하는 것이 될 수도 있다고 한다.
▶’임대료 상한제’ 얼마나 빨리 도입될 수 있나?
Grinlinton 교수는 임대료 인상 상한제가 국회에서 법 개정에 대한 표준 절차를 따라야 할 것이라고 말하며,
"2020년 COVID-19 대응(긴급관리대책)법에 따라 지난해 3월부터 6개월 동안 모든 임대료를 동결시키는 등 비상상황에서 상당히 발 빠르게 움직일 수 있다”고 하고,
"현재 예상되고 있는 임대료 인상 상한제가 Covid-19와 같이 유사한 '비상법안’ 하에서 이루어질지는 의심스럽기 때문에, 통상적인 입법 절차를 거치게 될 가능성이 높지만, 의석의 과반 이상을 차지하고 있는 노동당이 이를 지지한다면 그것은 상당히 빨리 제정될 수 있을 것"이라고 설명했다.
그는 정부가 중기적으로 시행해야 할 부동산 가격에 대한 예상되는 조치를 이미 일부 갖고 있지만, 오클랜드와 같이 주택난을 겪고 있는 곳의 임대료에 대한 일부 가격 통제를 주장하는 논쟁이 있는 것으로 알고 있다고 말했다.
▶만약 정부가 ‘임대료 상한제’를 시행한다면 어떻게 될까?
Grinlinton 교수는 많은 투자자들과 그들을 대표하는 단체들의 말이 “임대료 상한제가 개인적으로 임대 사업에 진출하는 집주인들과 기존의 임대사업 유지를 막는 또 다른 문제가 될 것”이라고 주장한다고 말했다.
그는 언론에 임대료 상한제가 도입되면 집주인들의 퇴출로 이어져 뉴질랜드에서 임대용 주택이 줄어들 수 있다고 말했는데, 공급이 줄어들면 또 다른 임대주택 난이 발생할 수 있다는 논리다. 또한 임대주택의 부족은 임대료 상승에 더 큰 압력을 가할 수 있다.
Grinlinton 교수는 "이러한 주장의 진실성과 향후 결과가 어떻게 나오게 될 지는 여전히 지켜봐야 하지만, 임대료 상한제가 도입된다면 의도하지 않은 결과를 초래할 위험이 있다"고 말했다.
반면 집주인들은 최근 들어 임대료를 인상할 수 있는 수준이 높아지면서 '횡재'를 맞았다고 생각할 수 있지만, 임대료 인상 능력이 소비자물가지수(CPI)와 같은 것에 일부 제한되어 있다고 크게 우려해서도 안될 것이다. 이는 요즘 임대료 가치에서 여전히 좋은 수익을 안겨주고 있기 때문이다.
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