2021년 1월 5일3분 분량

절망과 걱정의 시간, 주택 과세…이제는 고삐를 당겨야 한다

최근 뉴질랜드 헤럴드지 기사는 주택 가격이 향후 몇 달 동안 13-16% 상승할 것이라는 소식을 전했다. 독자들은 틀림없이 이 소식에 대한 다른 감정을 표현할 것이다. 부동산 소유자와 투자자들은 따뜻한 기쁨과 안정감을 느낄 것이고, 주택을 소유하지 못한 사람들은 주택을 가질 수 없다는 절망과 걱정을 느낄 것이다. 내가 말한 대부분의 사람들은 이러한 부동산의 가치와 평균 부동산 가격 대비 평균 소득비율 그리고 다른 관할 구역의 주거용 부동산의 상대적 비용 사이에 단절감이 있다는 불신을 표명했다.

나는 사람들이 분석에서 그들의 이기심을 없애도록 노력할 것이다. 급격히 상승하는 주택가격은 네 가지 이유에 의해 문제라고 생각한다.

• 급등하는 주택가격은 우리 사회 내에서 상대적으로 높은 수준의 불평등을 유발시킨다. 이러한 불평등은 그들이 섞이고, 그들이 받는 교육과 그들에게 제공되는 투자 기회 그리고 그들이 법 질서와 개인안전 측면에서 받는 경험들을 다른 방식으로 귀결시킨다.

• 세대간 불공정을 야기시킨다. 자녀들은 부모의 도움 없이는 예금이나 대출을 받을 수 없지만, 같은 부모세대들은 부동산을 구입하기 위해 충분한 자금을 모으는데 거의 문제가 없었다. 또한 이러한 부모세대들 중 일부는 그들이 젊었을 때 무료 고등교육을 받았고 지금은 보편적 연금을 받고 있다.

• 부동산 중개업자와 은행을 제외하고, 이처럼 부풀려진 가격 때문에 국가가 더 생산적이거나 부유한 사회가 되지 않는다.

• 마지막으로 주택가격 인상과 관련된 부채의 증가는 경제에 더 큰 위험과 취약성을 초래한다. 금리는 역사적으로 최저 수준이다. 정부는 자체적으로 돈을 빌려서 Covid-19 경제적 위기의 홀에 쏟아 부었다. 금리 인상은 민간 부문과 공공 부문에서 상당한 고통을 수반할 것이지만, 특히 민간 부문에서의 고통은 상상을 초월할 것이다.

주택 가격의 빠른 상승을 늦추려고 하는 것은 정책적인 조치들을 모두 수반할 수도 있다. 도시 강화, 대출 제한, 건설 비용 절감, 토지 공급 증가 등이 고려되고 때로는 채택되기도 했다. 내 견해는 세금 레버를 당기는 것은 다시 고려해 볼 가치가 있다는 것이다.

Susan St John은 합리적인 대안으로 RFRM(Risk-Free Return Method)을 사용하는 논리를 올바르게 제기했는데, 2018/2019년 정부의 조세실무 그룹은 종합 자본 이득세의 대안으로 RFRM을 신중하게 고려했다.

결국, 이 11명으로 구성된 실무그룹의 대다수(8명)는 인구의 고령화와 노동 소득의 감소 및 불평등 증가와 관련된 문제에 직면하게 될 조세 제도를 미래에 증명할 수 있는 가장 좋은 방법은 포괄적인 자본 이득세(양도소득세)라고 생각했다. 본질적으로 소수(3명)는 CGT(양도소득세)의 비용이 이익보다 크다고 생각했다. 조세 실무그룹 11명 전원은 주거용 부동산 투자에 대해 추가 과세가 필요하다는 데는 동의했다.

2018년 10월 조세실무그룹(Tax Working Group) 논의를 위해 작성된 보고서에 따르면, 안전 수익률 3.5%에서 RFRM 도입에 따른 추정 수익(bright-line provisions와 같은 기존규칙 외에)이 1년에 약 10억 달러가 될 것이라고 밝혔다. 10년 후에는 2031년까지 연간 20억 달러로 증가할 것이다. 일부 임대인들은 이자비용이 적고 임대수익이 높다면 세금을 덜 내겠지만, 전체에 걸쳐 추가적인 소득으로 간주될 것이다.

RFRM에 대한 일부 이의 제기는 여전히 유효하다. 그럼에도 불구하고 계산의 용이성과 정부가 소득 흐름을 확실하게 파악할 수 있다는 것을 포함한 수많은 매력들이 있다.

결과적으로, 조세 장치는 현재 과세 대상인 자산 등급에 세금을 적절하게 더 부과하고, 치솟는 주택가격에 대한 억제책으로 작용될 가능성이 높다. Westpac 은행의 경제학자인 Dominic Stevens는 10%의 CGT(양도소득세)가 주택가격을 거의 11%까지 낮출 것이라고 계산했다. RFRM이 어떤 영향을 미치는지는 확실하지는 않지만 증가는 억제해야 한다.

또한 왜 우리가 소유자가 직접 거주하지 않는 주택에 대해 과세하지 않는 특혜를 제공해야 하는지 우리 스스로에게 물어볼 가치가 있을 것이다. Bright-line과 다른 시험적 조치의 조세들이 투자용 주택에 적용되지만, 그것들은(5년 동안 부동산을 보유함으로써) 쉽게 회피된다. 부유층에 대한 감세가 한 나라의 경제 성과를 크게 개선하지 못한다는 증거는 많다.

뉴질랜드를 포함한 18개국에서 참여하고 있는 영국 런던경제대학원((London School of Economics)의 최근 연구에 따르면, 부유층에 대한 감세는 소득 비중을 증가시키고, 실질적인 1인당 GDP를 높이거나 실업률을 줄이는데 조금도 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

요약하면, 투자용(비거주 주택) 주택에 대한 비과세 제도는 불평등을 증가시킬 뿐, 의미 있는 방식으로 뉴질랜드의 경제 성장에 기여하지 않는다는 것이다.