2020년 11월 13일2분 분량

[위클리 세상터치] 집값상승의 이상기류

오클랜드 집값이 꿈길을 걷고 있다. 코로나19 사태로 15~20%까지 떨어질 거라는 전문가들의 예상을 완전히 뒤엎고 휘파람을 불고 있다. 지난 10월 오클랜드 평균 매매값이 1백만불을 훌쩍 넘어섰기 때문이다.

Barfoot & Thompson에 따르면 9월 99만6천9백여불이던 평균 매매값이 한 달 새 4만8천여불이나 뛰어올라 1백4만5천여불을 나타냈고, 매매 중앙값도 지난해 10월보다 무려 14.4%나 인상됐다고 발표했다.

Barfoot & Thompson은 10월 한달 1천3백19채를 판매, 2016년 3월 이후 최고치를 기록했다며 저금리가 가장 큰 요인이라고 분석했다.

지난 6개월간 크게 오른 오클랜드 지역은 Milford와 Northcote, Kingsland, Grey Lynn, Ponsonby였고, 첫 주택구입자가 선호하는 곳으로는 New Windsor, Pakuranga, Otahuhu, Papakura의 Opaheke, Glen Eden이라고 OneRoof는 전했다. 특히 첫 주택구입자들은 85만~1백만불 사이의 주택을 선호해 이 가격대를 놓고 경쟁을 치열하게 벌이는 것으로 알려졌다.

이에 앞서 SiteFinder는 코로나19가 맹위를 떨치던 지난 9월 오클랜드 평균 매매값이 연말까지 5만7천불(6%)가량 상승한 1백만7천여불을 달성할 것으로 내다봤다. 같은 기간 웰링턴과 더니든은 각각 4만3천2백불(6%)과 3만1천1백40불(6%)씩 오르고 크라이스트처치도 2만4천7백50불(5%) 인상될 것으로 전망했다.

그렇다면 어떻게 집값상승의 이상기류가 이어지고 있는 것일까. 경기 침체기의 집값은 큰 폭으로 하락하기 마련이고 국내총생산(GDP)보다 훨씬 더 변동이 심한 것이 일반적인데도 말이다.

이는 여러 가지 복합적인 변수들이 역학적으로 작용하고 있긴 하지만 현재 △낮은 대출금리 △상업용 부동산에 대한 우려 △양적 완화 △자린고비 현상의 고착화 △가계부채의 감소 △모기지 상환 유예 사례 증가 △자기자본금(LVR) 재 규제 전망 △키위들의 귀국 대기행렬 등이 집값상승의 주요 요인이 아닌가 싶다. 여기서 수요 공급의 불균형과 건자재 가격의 상승은 굳이 들먹일 필요도 없다.

우선 낮은 대출금리는 첫 주택 구매자와 같은 이들에게 경제성을 향상시킬 뿐 아니라 투자자들에게도 주식 및 다른 자산인 예금을 기피하도록 만들어버렸다. 지난 2월 1%였던 기준금리(OCR)가 3월 0.25%로 0.75%p나 인하되더니 11월 또다시 0.25%로 동결되는 등 적어도 3~5년 동안 이 수준을 유지하든지 심지어 마이너스 금리로까지 낮아질 가능성이 높은 것으로 점쳐지고 있다.

더구나 코로나19로 재택근무가 확산되면서 사무실 공간의 수요가 급격히 줄어들었고, 근근이 버텨왔던 임차인들마저 임대료를 감당할 수 없는 지경에 도달하자 사무실을 비우는 사태로까지 진행되고 있다는 점도 이유 중 하나다. 이로 인해 지난 5년간 투자자들의 상업용 부동산에 대한 수요 급증이 완화되면서 주거용 부동산으로 전환되고 있는 분위기가 감지되고 있다.

또 중앙은행이 양적 완화를 감행하고 있는 점을 꼽을 수 있다. 중앙은행은 최근 1천억불 규모의 양적 완화 프로그램을 가동할 것임을 분명히 하고, 조만간 시중은행에 2백80억불을 풀겠다는 방침이다. 이들 중 일부는 경제성장을 촉진하는데 사용토록 하고, 일부는 주식과 부동산 등의 자산시장이 원활하게 돌아갈 수 있도록 추진한다는 것이다. 중앙은행은 올 연말 이전에 대출을 위한 자금조달을 시작할 계획인 것으로 전해졌다.

여기에다 일자리가 있는 젊은이들의 경우 록다운 기간 동안 외식비와 해외여행 비용에 대한 지출이 줄어들면서 잠재적으로 주택매입 자본금이 늘어난 것도 집값상승을 부추기는 요인이다. 첫 주택구입자들이 근검절약을 꾸준히 실천한다면 KiwiSaver 목돈을 보태 주택매입을 위한 자기분담금을 마련할 수 있다는 점이 한 몫을 차지한다.

가계부채 역시 지난 5년 동안 40%만 늘어나 글로벌 금융위기 때의 80%보다 훨씬 충격이 낮아진데다 코로나19로 당국이 모기지 상환과 관련해서도 유예기간 정책을 펼치면서 상환 압박감이 크게 줄어들었던 사실도 원인이라는 얘기다. 예컨대, 가계수입이 감소했을지라도 모기지 세일에 직면한 숫자가 많지 않아 주택시장 붕괴 위험이 그만큼 사라진 것이다.

LVR 재 규제 전망도 지금이 주택매입의 적기로 작용하고 있다. 중앙은행은 시중은행들로 하여금 내년 3월부터 주택구매자들의 도산사태를 방지한다는 차원에서 LVR 규제책을 다시 펼친다는 계획임을 시사했다. 시중은행들은 지난 5월까지 통상적으로 주택가치의 80% 이하만 모기지를 제공하다 6월부터 95%까지 가능한 것으로 모기지 규정을 변경 운영해왔다.

해외거주 키위들의 네트워크인 KEA가 최근 귀국 희망일을 조사한 결과 2년이내 25만여명, 3~5년이내 25만여명인 것으로 집계됐을 뿐 아니라 뉴질랜드 부동산 웹사이트의 역외 조회수마저 급증한 것으로 확인됐다. 내년부터 인구증가율이 늘어날 수 있다는 것을 방증하는 셈이다.

아무튼 이 같은 요인들이 오클랜드 집값상승을 떠받치면서 부채질하고 있는 게 분명한 것 같다. Westpac 경제학자들은 내년에도 집값이 15%까지 상승할 것으로 예측하고 있다.

김봉일, 위클리코리아 전 발행인