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오클랜드 집 소유자들은 금년 하반기에 카운실의 밸류에이션이 공개될 때 폭탄과 같이 부동산 가치가 오를 것으로 예상된다고 한 부동산 전문 변호사는 말했다.
오클랜드의 주택 가격은 지난 2017년 밸류에이션 이후 35% 정도 올랐으며, 금년 10월경 일반적으로 Capital Value 또는 CV로 알려진 새로운 밸류에이션이 공개될 예정이다.
부모님들 소유의 집들과 은퇴한 사람들 그리고 부동산 투자자들 모두 시티 카운실의 새로운 밸루에이션 리포트에 관심이 집중될 것으로 보이는데, 이는 카운실에 납부하는 레이트 인상과 은행으로부터 얼마까지 대출을 받을 수 있는지에 대한 기준에 영향을 미치기 때문이다.
그러나, 카운실의 CV 통지서 앞면에는 집값이 오른 반가운 소식이 보이겠지만, 그 뒷면에는 얼마나 많은 금액의 레이트를 더 내야 하는지 나오게 된다.
헤럴드 지의 보도에서, 일부 부동산 소유자들은 집 판매를 위한 리스팅에 보다 좋은 가격을 받을 수 있을 것을 기대하면서 CV가 공개될 때까지 기다리고 있기도 한다고 전했다.
그렇지만, 이번에 변경되는 CV는 많은 사람들에게는 폭탄이 될 것이라고 부동산 관계자들을 보고 있다. 뉴질랜드 부동산협회에서도 가격이 천정부지로 뛰어 오르면서 4년전의 CV보다 35%나 올랐다고 확인했다.
부동산협회의 관계자는 2017년 7월로 돌아가서 당시 오클랜드의 평균가격은 83만 6,000달러였는데, 지금은 112만 5,000달러로 최고 기록을 보이고 있다고 전했다.
새로운 CV도 중요하지만, 대부분의 집주인들에게는 즉시 영향을 미치지는 않으며, 내년 7월 1일부터 발급되는 레이트 인보이스에 적용된다.
시티 카운실 관계자는 “CV는 연간 얼마의 레이트를 내야 하는지 기준이 되는 요인이지만, 어떤 주택도 CV가 오른 만큼 같은 퍼센트로 레이트가 오르지는 않는다”고 말했다.
밸류에이션은 집주인들에게 그 지역에서 소유하고 있는 부동산이 차지하는 가치를 산정하여 레이트를 책정하는 중요한 요건이다.
카운실 관계자는 CV 가치 변화에 따라 카운실이 거둬들이는 레이트의 총 금액이 줄어들거나 늘어나지는 않는다고 설명했다.
그 대신, 카운실은 매년 필요로 하는 금액을 정하고, 이를 CV 기준으로 주택용과 상업용 부동산이 차지하는 비율로 할당하는 것이라고 전했다.
카운실은 새로운 CV가 적용되는 2002/23 회계 연도에 22억 4,900만 달러의 레이트 수익이 필요한 것으로 이미 밝혔다. 이는 2021/22 회계 연도의 21억 3,800만 달러의 레이트 수익 예상보다 3.5% 늘어난 금액이다.
카운실 관계 직원들은 주택과 상업용, 산업용 그리고 소매용 부동산 등을 포함하여 새로운 CV에 대하여 부동산 전문 감정회사인 Quotable Value와 함께 업무를 진행하고 있다.
CoreLogic의 Nick Goodall대표는 레이트가 오르고 내리는 것은 통상 소유한 집이 같은 지역의 다른 집들과 비교하여 그 가치가 많이 오르거나 내렸을 경우에 따라 변동된다고 전했다.
예를 들어, 지금 거주하는 집 거리가 다른 거리들에 비하여 거주하기를 바라는 사람들이 많거나 집 값이 빠르게 오를 경우 레이트가 많이 오를 가능성이 높다고 설명했다.
주택 소유자들은 때로는 레이트 금액이 내려가기를 바라면서, CV가 떨어지기를 바라기도 한다.
그러나, 머지 않은 미래에 집을 팔 생각을 하고 있을 때에는 CV가 오르기를 바라며, 이는 CV에 따라 구매를 희망하는 사람들이 기꺼이 지불하는 금액의 기준이 되기 때문이다.
부동산 투자자협회 Property Investors deration의 Sharon Cullwick 사무장은 주택용 투자자들은 레이트가 오른 만큼 렌트를 올려서 받지는 않는다고 말했다.
투자자들은 보통 벨류에이션에 대하여 찬반이 섞여 있다고 하며, 부동산 경기가 좋지 않을 때에는 상대적으로 높은 밸류에이션을 원한다고 하며, 이는 금융 기관들로부터 더 많은 대출을 받아 또 다른 임대용 주택을 구입할 수 있기 때문이라고 전했다.
카운실의 밸류에이션에 대하여 이의가 있는 사람들은 Valuation Tribunal에 이의를 신청할 수 있다. Cullwick은 자신이 한때 오클랜드 카운실의 감정 가격에 이의를 제기하였으며, 감정이 낮게 나온 자신의 부동산의 CV를 17만 달러 올린 적이 있다고 말했다.
한편, 카운실 관계자와 부동산 에이전트들은 CV가 그 부동산의 절대적 가치가 아니라고 강조했다. 일반적으로 부동산 감정가격은 전체 레이트에서 각 소유주들이 차지하는 부분이라고 설명하며, 밸류에이션의 목적은 마케팅이나, 판매 또는 다른 용도의 목적이 아니라고 말했다.
Goodall은 세입자들은 새로운 카운실의 CV가 발표되더라도 꼭 임대료가 오를 것이라고 생각하지 않아도 된다고 전했다.
CoreLogic의 자료에서도 임대주택 주인들은 레이트 인상으로 투자 주택에 대한 비용이 늘어나더라도 이를 꼭 임대료를 올려서 보상하고 있지는 않다고 덧붙였다.
Stats NZ 통계청의 자료에서도 보통 매년 3% 정도의 임대료가 오르고 있으며, 이는 임대주택 주인들의 경비가 늘어나서라기 보다는 소득 부분의 인상에 따른 것으로 분석되었다. 부동산 감정 가격 Value는 일반 대중을 위한 자료로 온라인을 통하여 볼 수 있다.
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