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Covid-19는 뉴질랜드의 가장 큰 도심지를 유령도시로 만들고 있으며, 빈 상가와 사무실의 수가 놀라울 정도로 많은 것으로 OneRoof 조사 결과 나타났다.
OneRoof의 자료에 따르면, 지난 4월 록다운 이후 전국적으로 빈 사무실과 상가 건물의 수가 급격하게 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 이 기간 동안 시행된 비 필수 비즈니스의 폐쇄와 키위들의 재택 근무의 영향 때문이다.
설상가상으로, 비즈니스를 팔려고 내놓은 리스팅 수가 급격하게 늘어나고 있는 것으로 전해졌다.
이 조사에서는 뉴질랜드의 상업용 건물주들이 극심한 압박에 시달리고 있으며, 뉴질랜드의 최대 도시인 오클랜드의 새로운 폐쇄와 바이러스 재발을 겪고 있기 때문에 뉴질랜드 경제에 추가적인 붕괴를 시사하고 있다.
OneRoof의 자료에 따르면, 4월 1일부터 7월 31일까지 사무실 공간에 대한 임대 리스팅이 2689건으로 지난 해 같은 기간에 비하여 76%나 늘어났으며, 8월 10일까지는 89%가 여전히 비어있어 새로운 세입자들을 기다리고 있는 것으로 나타났다.
주요 대도시 중 4월 1일부터 7월 31일까지 오클랜드가 새로운 사무실 리스팅이 가장 많았으며, 이 중 91%가 8월 10일까지도 여전히 비어있었다.
또한, 상업용 소매점들도 마찬가지로 4월 1일부터 7월 31일 사이 임대 리스팅이 1294건으로 지난 해와 비교하여 37%나 늘어났지만, 이 중 83%는 아직도 빈 가게로 세입자들을 기다리고 있는 것으로 나타났다.
오클랜드는 다시 한번 더 높게 나타났으나 웰링턴은 그나마 덜 했다.
이 수치들로 인하여 비즈니스 세일의 경우 4월 1일 이후부터 4개월 동안 지난 해와 비교하여 특별하게 늘어나지는 않았지만, 금년 들어 매물로 나온 비즈니스들 중 83%는 여전히 새 주인을 기다리고 있으며, 이는 지난 해 41%와 큰 비교가 되고 있다.
전문가들은 상업용 건물의 건물주들도 전염병으로 인하여 경제적으로 상당한 압박을 받고 있으며, 특히 오클랜드의 3단계 경보 수위가 다시 시작되면서, 세입자들과 새로운 비즈니스를 하려는 사람들이 매우 조심스럽게 움직이고 있는 것으로 보고 있다.
■‘People are very cautious’
Colliers International의 연구 및 커뮤니케이션 책임자인 Chris Dibble은 뉴질랜드의 빈 상업용 부동산의 양이 회사가 예상했던 것보다 더 많았다고 말했다.
Colliers의 이번 공실 조사에 따르면 공실률은 사상 최저였던 지난해 12월 4.7%에서 올해 6월 현재 6.3%로 높아졌다. Dibble은 "시장으로 들어오는 새로운 사무실 개발로 인해 빈 공간이 더 늘어날 것으로 예상했으며, 내년 중 후반까지 공실율이 절정에 달한 뒤, 개선될 가능성이 낮아 상황이 더욱 악화될 것으로 그는 예상하고 있다.
그는 "현재 기업이 사무실 설치 공간을 확장할 만한 주요 요인은 없지만, 폐쇄 기간 동안 재택 근무로 전환하는 것은 의심할 여지 없이 추후에도 영향을 미칠 것"이라고 덧붙이며, 이런 새로운 근무 상황이 문화와 협력에 어떤 의미가 있는지에 대해 사람들이 매우 신중하다"고 말했다.
세입자를 구하기가 어려웠던 집주인들은 그들이 제공하는 인센티브를 의식해야 한다. "만약 집주인들이 ‘fit-outs’을 중심으로 인센티브를 생각하고 있다면, 이미 시장에 이미 많은 공간이 마련되어 있다는 것을 의식할 필요가 있다. 집주인들은 대체 인센티브를 고려할 필요가 있을 수 있다고 말했다.
■ Paralysis
Bayleys의 오클랜드 상업 및 산업 담당 이사인 Lloyd Budd는 임대 리스팅의 증가가 실업과 신규 개발물량 그리고 업무 관행의 변화라는 세 가지 요인에 의해 발생했다고 말했다. 많은 기업들이 유연한 근무환경 정책을 적용할 경우 아직도 해결되지 않은 부분들이 산재해 있을 것이라고 그는 파악했다. 상업용 인테리어 디자인 회사인 Spaceworks를 운영하는 Lizzi Whaley는 규모를 줄이려는 기업들의 수가 증가했다고 말하며, 웰링턴에 있는 우리 회사 공간도 마찬가지로, 우리 팀은 집에서 절반의 시간을 근무하고 있기 때문에 현재 2개의 서브 임차인을 보유하고 있다고 말했다.
집주인과 건물주들이 살펴봐야 할 것 중 하나가 공간이라고 생각한다. 집주인들은 이전에 800-1000sqm의 넓은 공간을 한 명의 세입자로 채우려 했을지 모르지만, 이제는 몇몇 세입자들을 위해 그 공간을 줄여야 할지도 모른다고 그녀는 말했다.
■ Retail under pressure
Retail NZ의 CEO 인 Greg Harford는 OneRoof 데이터에 놀라지 않고 소매업계가 겪고 있는 "매우 어려운" 시간을 반영할 뿐이라고 말했다.
7월 말까지 소매 판매량은 10% 감소했는데, 그 동안 많은 수익이 있었겠지만 이제 막 사라졌다. "소매 마진은 기껏해야 평균 순이익이 3.6%이므로 소매점이라면 소규모 매장으로 옮기거나 점포 수를 줄임으로써 비용을 절감할 수 있을 것"이라고 말했다. Harford는 임대인에게 임대료와 조건을 자세히 살펴보라고 조언했다. 임대 기간과 조건에 따라 임대 여부가 결정될 것이다. “내가 얼마나 임대 기간에 묶여 있을까” “만약 추가적인 폐쇄가 발생하고 거래할 수 없게 되면 어떻게 될까” 이런 것들은 임대인들이 “나는 몰라” 하고 싶은 질문일 것이라고 말했다.
고군분투하는 상점 주인들은 가게를 전대하거나 다양화하는 것을 볼 수 있다고 그는 말하며, 나는 그들의 매장을 축소하려는 다른 사업체에 효과적으로 전대해 온 사업체들을 알고 있다. 와인 한 잔, 헤어컷, 커피 한 잔 등을 살 수 있는 의류매장이 있다. 앞으로 더 많은 서비스 소매업종과 상품 소매업종 간의 융합을 보게 될 것 같다고 말했다.
■ New opening hours?
오클랜드 카운실의 수석 경제학자 David Norman은 오클랜드의 도심은 스스로를 재창조해야 할지도 모른다고 말했다. 그는 "점심 시간 교통을 중심으로 구성된 도심에 소매 상점들이 있지만, 일부는 오전 8시 30분에 문을 연다"고 말했다.
그는 "우리는 수십 년간 그렇게 해왔기 때문에 아마도 상점 운영을 다시 생각해 볼 필요가 있다"고 덧붙였다. 오전 10시 30분에 개점하고 오후 7시나 8시 30분에 폐점하는 것에 대해 생각하기 시작할 때가 된 것 같다고 말했다.
그는 "글로벌 금융위기 당시 임대차 계약은 상황이 얼마나 안 좋은지를 분명히 보여주는 것이지만 지금은 상황이 좀 더 미묘하다"며 "폐업보다는 사업장의 발자국을 줄이는 쪽으로 갈 수도 있다"고 말했다.
Norman은 상업용 부동산 공실이 증가할 것이라고 생각하지만 여전히 투자를 원하는 사람들이 있다고 지적하며, GFC와는 달리 우리는 돈이 넘쳐나고 투자할 곳을 찾고 있는 세상을 가지고 있다. 많은 투자자들이 주택이든 상업용이든 부동산을 보고 있기 때문에 아마도 상업용 건물의 가치가 상당히 강하게 지탱하고 있는 것을 볼 수 있을 것이지만 사람들은 낮은 수익률에 만족하게 될 것이라고 주장했다.
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