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국민당, NZ 퍼스트 그리고 ACT 간의 연합 거래는 새로운 정부가 임대 시장에 적용할 계획인 다양한 변화가 포함되어 있다.
우리는 이러한 변화가 무엇인지 분류하고 임대 및 임대인 지지자들에게 이러한 변화가 임차인에게 어떤 영향을 미칠 것이라고 생각하는지 이야기했다.
임대 시장과 임대인을 중심으로 한 연합 계약에는 다음과 같은 네 가지 변화가 있다:
임대인이 사유를 제시하지 않고 90일 퇴거 통지를 할 수 있도록 허용.
세입자가 임대를 종료하기 위해 주어지는 통지 기간을 21일로 줄이고, 집주인이 해당 주택에 입주하거나 팔려고 할 경우에는 42일로 줄인다.
잠재적인 반려동물 관련 피해를 보상하기 위해 세입자가 추가 보증금을 지불하는 경우 집주인이 반려동물을 허용할 수 있는 “반려동물 보증금” 도입.
임대 부동산에 대한 모기지 이자 공제액을 2025/26년까지 100%로 늘린다.
세입자 옹호단체 대표는 이러한 정책 중 일부는 세입자들에게 좋은 것처럼 보일 수 있지만, 이러한 정책이 궁극적으로는 집주인들에게 힘을 실어주고 세입자들의 권리를 박탈한다고 믿는다.
"저는 이 정책들에 대해 이해하려고 노력했지만, 사실 이것은 세입자들에게 좋은 것이 없습니다. 아무리 생각해도 좋은 말 할 수가 없어요."
뉴질랜드 부동산투자자협회(NZPIF) 수 해리슨 회장은 임대인들을 임대 시장에 머물게 하기 위해서는 이러한 변화가 필요하다고 말했다.
"집주인과 세입자 사이에 적절한 균형을 찾고, 가장 큰 피해를 준 것들을 바꾸는 것은 아주 좋은 시작이지만, 그것은 단지 시작일 뿐입니다."
자신의 성을 사용하는 것을 원하지 않았던 19세의 어퍼 헛 임차인 세르베자는 이 정책들이 "집주인들을 우선시하는 것 같다"고 말한다.
"이 많은 것들, 통지 기간을 단축하고 세입자를 더 쉽게 쫓아낼 수 있다는 것은 새 정부가 국민들에 대한 최선의 이익을 염두에 두고 있는 것 같지는 않습니다."
▶'이유 없는 퇴거'
2020년 노동당 정부는 임차법을 개정하여 집주인들이 90일 퇴거 통지를 할 때 세입자에게 이유를 제시해야 했다.
개정안에는 반사회적 행위와 지속적으로 임대료를 늦게 내는 등 퇴거의 정당한 사유가 나열돼 있었다.
새 정부는 이 개정안을 없애 집주인이 세입자에게 이유를 대지 않고 90일 퇴거 통지서를 발행할 수 있도록 할 계획이다.
임차인 연합의 오셔는 이를 "이유 없는 퇴거(no-cause evictions)"라고 부르는 반면, 부동산투자자협회(NZPIF)의 해리슨은 아무도 이유 없이 퇴거하지 않으며, 이 정책은 "원인 없는 퇴거(no-cause stated evictions)"로 가장 잘 설명된다고 말했다.
오셔는 이 같은 정책 변화가 집주인과 세입자 사이에 가장 큰 힘의 불균형을 초래하기 때문에 이들 연합 협정은 "세입자들에게 가장 큰 문제"라고 말했다.
예를 들어, 그는 세입자들이 이제 그들의 임차 주택에 대한 변경을 요구하거나 임대료 인상을 협상할 수 없다고 느낄 수 있으며, 집주인은 그 이유를 세입자에게 절대로 말하지 않아도 될 것이다. 이유가 무엇이든.
또 집주인들이 퇴거 이유를 쉽게 숨길 수 있어 차별에 따른 퇴거가 늘어날 것으로 우려했다.
총선을 앞두고 크리스 비숍 국회의원은 이유 없는 퇴거를 재도입하는 것은 "친 임차인 정책"이라고 말했었다.
▶통지 기간 축소
현재 세입자가 임차계약을 종료하려는 경우 4주 전, 집주인이 이사해 들어가거나 판매 목적으로 해당 주택을 판매할 경우 집주인은 세입자에게 3개월 전에 통지해야 한다.
이번 연합 계약에 따라 이러한 통지 기간은 세입자의 경우 21일, 집주인의 경우 42일로 세입자는 7일, 집주인은 48일이 단축된다.
투자자협회의 해리슨은 이러한 변화가 두 집단 모두 주거 상황을 변화시키는 데 있어 더 많은 유연성을 가질 수 있게 한다고 말했다.
"이것은 세임자들에게 좋습니다. 지역을 업그레이드하거나 이사하기를 원할 때 일주일치 임대료를 절약할 수 있기 때문입니다."
그녀는 집주인이 세입자들이 부동산을 이사하거나 매각할 필요가 있을 때 항상 가능한 한 많은 통지를 하려고 노력할 것이지만, 이번 변경으로 세입자들은 필요할 때 더 짧은 시간 안에 변경할 수 있다고 말했다.
임차인연합의 오셔는 기간 단축의 차이는 세입자가 새 부동산을 찾을 수 있는 능력과 집주인이 임차 계약을 체결할 수 있는 능력의 차이를 고려하지 않는다고 말했다.
"우리는 주택 위기에 처해 있기 때문에 지금 시장은 너무 불균등 합니다. 임차인이 42일만에 새 부동산을 찾는 것보다 집주인이 21일 만에 새 세입자를 찾는 것이 훨씬 쉽습니다."
그는 특히 접근성이 필요한 사람들, 또는 같은 학군에 머물 필요가 있는 가족들에게 그러하다고 말했다.
▶반려동물 보증금
새 정부가 의도하는 임대차법은 노동당의 변경 사항을 폐지하는 것이 주목적이지만, 연정 계약의 한 가지 새로운 법률 중 하나는 "반려동물 보증금"의 도입이다.
현재 세입자는 4주 동안의 임대료를 보증금으로 지불해야 한다. 이 돈은 임차 기간 동안 부동산에 발생한 손상에 대한 수리 비용을 충당하는 데 사용할 수 있다.
이 "반려동물 보증금"은 세입자와 집주인이 이 보증금에 대해 더 많은 금액을 협상하여 임대 주택에 반려동물을 허용하고 반려동물로 인해 발생하는 모든 피해를 보상할 수 있는 옵션을 제공한다.
이는 반려동물을 키울 수 있는 임대 부동산을 늘리려는 의도에서 ACT가 제안한 정책이었다.
오셔는 더 많은 세입자들에게 애완동물을 키울 수 있는 능력을 제공하는 것은 좋은 일이지만, 그렇게 하기 위해 그들에게 더 많은 비용을 청구하는 것은 아니라고 말했다.
그는 "반려동물이 야기하는 그 어떤 피해도 이미 그 보증금에 포함돼 있다"고 말했다. "반려동물이 임대주택에 피해를 입힐 수는 있지만, 4주치 임대료 이상은 아닐 것 같습니다."
그러나 투자자협회의 해리슨은 자신의 경험에서 볼 때 반려동물이 보증금으로 감당할 수 있는 것보다 더 많은 피해를 입힐 수 있다고 말했다.
"만약에 고양이 한 마리가 카펫 바닥에 오줌을 쌌을 경우, 카펫을 교체한다고 해서 그 냄새가 사라지지는 않을 것입니다. 그 피해 비용은 엄청나게 클 수 있고, 세입자들의 피해도 클 수 있습니다."
해리슨은 이 반려동물 보증금 옵션이 지금처럼 ‘완전히 거부’하는 것이 아니라 반려동물을 집주인과 더 쉽게 협상할 수 있도록 만들어 줄 것이라고 말했다.
그러나 그녀는 이러한 변화가 있어도 애완동물을 허용하는 부동산의 수가 여전히 상대적으로 적을 것이라고 예상했다.
▶모기지 이자 공제
2020년 이전에는 집주인은 임대 부동산에 대한 모기지의 일부로 지불한 이자를 세금공제 받을 수 있었다.
노동당은 2025년까지 이 세금공제 제도를 완전히 제거할 계획으로 지난 2년 동안 청구할 수 있는 금액을 줄여왔다.
현재 집주인은 임대 부동산 모기지에 대해 지불한 이자의 50%만 세금공제 받을 수 있다. 새 정부는 이를 내년에 60%, 이듬해 80%로 상향 조정한 뒤 2025년부터 다시 100%로 끌어올릴 계획이다.
니콜라 윌리스 국민당 공동대표는 선거를 앞두고 이 정책을 발표했을 때, 그녀는 이자 공제를 없앤 결과 임대료 상승으로 이어졌고 지적하며, 결국 이 정책으로 인해 시장에서 임대 부동산 감소로 이어지고 있다고 주장했었다.
투자자협회 해리슨은 이 정책 변화가 더 많은 집주인들을 임대시장으로 끌어들여 경쟁을 일으키고 임대료 인상률을 안정시킬 수 있을 것이라고 생각했다.
"임대할 수 있는 물량이 많이 있다면 세입자들에게 좋은 일이고 임대시장에서의 경쟁은 투자자들을 긴장시킬 것입니다."
그러나 임차인연합의 오셔는 이 정책이 세입자가 혜택을 받지 못하고 집주인 비용에 대한 납세자 보조금이라고 말했다.
"세금 감면이 임대료를 안정시키거나 낮출 것이라는 생각은 말도 안 됩니다. 누구도 단지 좋은 일을 위해 잉여 이익을 희생할 사람은 아무도 없습니다. 그런데 그게 바로 실이 뽑히는 거거든요."
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