소득 대비 부채비율… 오클랜드 평균가 주택 구매시 ‘거의 20만달러 소득 필요’

이 기사는 NZ Herald가 선정한 2024년 가장 많이 읽힌 기사 중 하나다.

오클랜드 시민들이 중앙은행의 새로운 소득 대비 부채비율 규정에 따라 평균 가격대의 주택을 구매하려면 연봉이 최소 172,000달러가 되어야 할 것으로 예상된다.

이는 분석 업체인 인포메트릭스가 추산한 오클랜드 가구 평균 소득 159,176달러보다 12,000달러 더 많은 액수다.

전국적으로 평균 가격의 주택을 구매하려면 154,697달러의 소득이 필요한데, 이는 일반적인 키위 가구 소득보다 27,000달러 더 높다.

앞으로 시행될 예정인 새로운 규정에 따르면 대부분의 주택 소유자와 신규 주택 구매자는 연간 소득의 6배를 넘지 않는 금액으로 대출을 받을 수 있다.

그리고 지금은 주택을 구매하는 데 필요한 소득이 높아 보일지 몰라도, 이 규칙은 장기적으로 주택 가격을 통제하는 데 도움이 될 것이라고 분석회사 코어로직(CoreLogic)의 수석 경제학자 켈빈 데이비슨은 말한다.

주택 가격은 그동안 일반적으로 매년 7~8%씩 성장했으며, 이는 소득 성장률 3~4%의 거의 두 배에 해당한다.

데이비슨은 새로운 규칙에 따라 주택 가격과 소득이 좀 더 비슷한 속도로 성장해야 한다고 말했다.

그는 "이것은 중앙은행이 '우리는 주택 가격이 40% 더 오르는 것을 보고 싶지 않다'고 말하고 장기적으로 주택 가격을 소득에 훨씬 더 밀접하게 연계시키는 것과 관련이 있다"고 말했다.

▶거의 20만 달러의 소득

헤럴드는 분석회사인 코어로직이 계산한 현재 오클랜드 평균 주택 가격 1,289,768달러를 기준으로 계산했다.

따라서 257,954달러의 20% 보증금을 내는 주택 구매자는 나머지 구매 금액을 충당하기 위해 1,031,814달러의 은행 대출이 필요하다.

대출 금액을 6으로 나누면 연간 필요 소득은 171,969달러가 된다.

새로운 대출 규정에 따르면, 투자자들은 연간 소득의 최대 7배까지 대출받을 수 있는데, 이는 동일한 규모의 대출을 받으려면 연간 147,402달러의 소득이 있어야 한다는 것을 의미한다.

전국의 평균 주택 가격은 928,184달러인데, 이는 20% 보증금 185,637달러를 내고 대출을 받을 경우 남은 대출 규모는 742,547달러가 된다는 것을 의미한다.

이 정도 가치의 주택을 사려면 소득 한도의 6배 이하인 154,697달러의 소득이 필요하다.

투자자들은 연간 132,598달러를 벌어야 한다.

▶데이비슨, 주택 구매자 ‘희망 포기해서는 안 된다’

데이비슨은 높은 한도에도 불구하고 저소득 주택 구매자가 부동산 사다리에 오를 수 있는 기회는 여전히 있어야 한다고 말했다.

한 가지 방법은 더 많은 주택 건설을 장려하기 위해 새로운 규정에서 면제될 것으로 예상되는 신축 주택을 매수하는 것이다.

또한, 중앙은행은 DTI 규정을 충족하지 못하는 대출자에게 은행 주택담보대출의 최대 20%를 허용하려고 하며, 이는 일부 구매자가 더 큰 대출을 확보할 수 있다는 것을 의미한다.

데이비슨은 소득이 낮은 사람들은 어차피 평균 가치보다 낮은 가치의 집을 사려고 할 것이라고 말했다.

하지만 론 마켓 모기지 브로커 브루스 패튼은 새로운 규칙이 구매자를 더 어렵게 만들 것이라고 말했다. 그는 규칙이 "무딘" 도구라고 믿었기 때문이다.

이전에 은행들은 대출인의 저축, 현금 보유액, 생활비 등을 고려해 주관적인 평가를 내릴 수 있는 여력이 더 많았다.

그는 "10명을 데려가서 개별적으로 평가하면 모두 다른 금액을 빌릴 것"이라고 말했다. 그러한 여유는 DTI에서 사라질 것이다.

투자자들은 주택 소유자에 비해 소득 대비 더 큰 대출을 확보할 수 있는 능력을 갖추었지만, 새로운 규칙으로 인해 여전히 훨씬 더 큰 타격을 입을 것이라고 패튼은 말했다.

일부 투자자들은 과거에 자신이 소유한 주택의 가치 상승을 새로운 대출에 대한 담보로 활용하기도 했다. 그러나 앞으로는 소득 대비 부채비율 규칙에 따라 대출을 받을 만큼 충분한 소득이 있다는 것을 보여줘야 한다.

패튼은 이로 인해 추가 임대용 부동산을 구매할 수 있는 속도가 늦어질 가능성이 있다고 말했다. 그는 임대 주택에 많은 자금을 투자한 투자자 한 명이 이전에 1,800만 달러를 빌릴 수 있었다고 말했다.

그러나 DTI 규정에 따르면 같은 투자자가 빌릴 수 있는 금액은 1,100만 달러에 불과하다고 패튼은 말했다.

▶새로운 규칙, 즉시 발효되지 않을 것으로 예상됨

고금리가 이미 시장에 제동을 걸었기 때문에 DTI 규정이 당장 주택 가격을 둔화시키지는 않을 것으로 예상된다.

은행들은 대출자들을 테스트하고, 그 사람이 높은 이자율을 감당할 수 없다고 판단하면 대출을 거부해 왔다.

그러나 가격이 역대 최고치를 기록한 2020~2021년 호황기처럼 금리가 하락하고 상환이 더 저렴해지면 DTI가 영향을 미칠 것으로 예상된다.

패튼은 은행들이 대출금을 높은 이자로 상환하는 데 드는 비용 때문에 대출자 소득의 4~5배에 달하는 대출만 제공할 수 있었다고 말했다.

하지만 이자율이 2.5%에 불과했을 때 은행은 소득의 최대 9배까지 대출할 수 있었다.

따라서 중앙은행은 저금리가 지속되는 다음 사이클에 대규모 대출이 제공되는 것을 막기 위해 지금 DTI 제한을 적용하고자 한다고 밝혔다.