모기지 전문가들, '장기'를 선택해야 할 시기

모기지에 대한 신규 및 재고정을 고려하고 있다면, 어떤 조건을 선택해야 할지 고민할 것이다.

Mortgagerates.co.nz에 따르면, 모든 주요 은행은 1년 고정금리로 5.79%를 제공하고, 2년 고정금리는 5.49%, 3년~5년 고정금리는 5.59%를 제공하고 있다.

올해 공식기준금리(OCR)는 더욱 하락할 것으로 예상되지만, 하락폭의 상당 부분이 이미 금리에 반영되어 있다.

그렇다면 장기로 고정해야 하는 것이 더 이득일까?

인포메트릭스의 예측가인 가레스 키어넌은 10만 달러 모기지를 기준으로 금리를 분석했다.

그는 5년 동안의 변동 금리에 따른 총 금리 비용을 살펴보고, 1년 금리에 매년 고정하는 경우, 2년 금리에 2년마다 고정하는 경우, 그리고 더 긴 금리에 3, 4, 5년마다 고정하는 경우를 살펴보았다.

그는 향후 몇 년 동안의 모기지 금리 예측과 과거 몇 년 동안의 실제 금리를 사용했다. 계산은 이자만을 기준으로 했다.

그는 누군가가 2021년 3월에 1년을 고정하고, 그 이후 매년 3월에 1년 고정을 계속한다면, 2026년 3월까지 이자로 25,530달러를 지불해야 할 것이라고 말했다.

같은 기간 2년을 기준으로 반복적으로 고정했다면, 이자는 총 23,620달러, 3년은 21,410달러, 4년은 17,603달러, 5년은 15,050달러, 변동은 34,879달러가 된다. 5년 동안 3.01%로 고정한 것이 가장 좋은 선택이고, 대부분 후견지명이 있었기 때문이다.

하지만 그는 그것이 이례적이라고 말했다. 보통 5년 고정을 계약하는 것은 최선의 선택이 아니었다.

2020/21년을 제외하고, 다른 시기에 5년을 고정한다는 것은 비싼 옵션이다. 특히 2007년~2018년 사이에 5년을 고정하는 것은 거의 항상 가장 비싼 옵션이었고, 종종 상당한 차이가 있었기 때문이다.

일반적으로 5년 고정은 5년 금리가 오르기 직전에 5년을 고정하는 것이 가장 매력적이거나, 아니면 가장 매력적이지 않을 것이다. 물론 언제 그럴지는 알 수 없지만, 금리가 오르기 시작한 직후에 뛰어드는 것은 때로는 괜찮을 수 있다. 반드시 다른 옵션보다 저렴하지는 않지만, 후회할 가능성은 적다.

일반적으로, 3~5년 금리와 관련된 확실성에 대해 약간의 프리미엄을 지불하게 된다. 때로는 이 프리미엄이 너무 커서 변동형이 더 나았을 때도 있었다.

그는 1년 및 2년 고정 금리가 변동 금리보다 비싼 경우는 드물었으며 1년 고정 금리가 종종 가장 낮았다고 말했다.

평균적으로 지난 10년 동안 10만 달러의 주택 대출에 대해 1년짜리 고정 기간을 5년으로 연장하면 23,842.11달러가 들었고, 2년 고정은 24,250.41달러, 3년 고정 기간은 25,000달러가 조금 넘었다.

정말 고르기 어렵지만, 단기 고정 기간이 일반적으로 더 비용 효율적이다. 장기 고정 기간을 고려해야 할 때는 방금 금리가 상승하기 시작했을 때이다.

키위뱅크 수석 경제학자 재로드 커는 자신의 대출을 다양한 해결책에 따라 더 작은 부분으로 나누는 것을 선호한다고 말했다. "그리고 저는 금리가 조금 더 떨어질 것이라고 생각합니다."

코어로직의 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨은 단기 대출에 대한 "폭주"가 있었다고 말했다. "11월 신규 대출의 47%가 변동 상품이었습니다.”

그는 사람들이 아직은 장기 금리에 큰 가치를 두지 않는다는 것을 데이터가 보여주고 있다고 말했지만, 그는 올해는 그런 일이 일어날 수 있다고 했다.

우리는 1년 고정이 최선의 선택이 아니었던 2021년의 교훈을 얻어야 할 것이다. 가장 짧은 고정 금리나 1년 고정 금리를 받는 것이 최선의 전략이 아니라는 것이 증명되었기 때문이다.

물론, 당신은 그것을 돌이켜보면서만 알 수 있다. 그리고 물론, 어떤 사람들은 단지 확실성을 원한다면 현재의 장기 금리가 자신의 상황에 가치가 있다고 생각할 수도 있다.