2020년 11월 13일6분 분량

당신이 거주하는 지역의 부동산 호황을 느끼고 있나?

주택가격 폭등이 당신의 지역에 어떤 영향을 끼쳤는가?

OneRoof-Valocity 주택가격 지수에 따르면, 첫 번째 록다운이 시작된 3월 25일 이후 가장큰 폭의 상승은 Gisborne 으로, 몇 달 동안 부동산 가치가 10% 상승했다.

부동산 시장이 호황인 이유

보통 때 같으면 선거가 끝난 후 새로운 정부의 정책들이 발표될 때까지 부동산 시장은 사고 팔기가 눈치를 보면서 조용했지만, 금년도 총선은 지금의 상황에 아무런 영향을 미치지 못하고 있으며, 선거 이슈 보다 팬더믹은 주택 경기에 더 큰 영향을 미쳤지만, Covid-19도 주택 시장에 전혀 브레이크 작용을 하지 못하고 있다.

오클랜드에 두 번째 나타난 바이러스로 Level 3의 록다운으로 주택시장의 제자리 걸음이 시작되었지만, 주택 시장은 8월을 전환점으로 9월부터 수십 억 달러 상당의 거래가 이루어졌다.

총선의 여파와 팬더믹으로 인한 경기 회복을 자극하기 위하여 Reserve Bank는 금년3월부터 이자율을 더 낮추고, Loan-to-value(LVR)의 제한도 해제하는 등 경기 부양을 위한 정책을 펼쳤다.

두 정책 모두 지난 주택난 이후 볼 수 없었던 많은 수의 바이어들을 유도하였으며, LVR의 해제로 실질적인 면보다는 심리적인 면에서 자극이 되었지만, 은행들은 조심스럽게 대출 심사를 하면서 특히 Covid 이후의 미래 소득에 대한 평가를 더 세밀하게 보고 있다.

이러한 대열에 끼지 못하는 데서 오는 FOMO factor 불안감을 여실히 볼 수 있으며, 첫 주택 구입자들도 부동산 사다리에 발을 올려 딛는 가장 적기라고 보고 있다. Covid 팬더믹 초기와 wage subsidy의 연장, 은행 대출 유예 등으로 상당한 부동산 가격 하락이 예측되었으나, 바이어들은 기다리고 지켜만 보는 접근 방법이 더 이상 효력이 없는 것을 깨닫고 본격적으로 시장에 뛰어들고 있다.

이러한 이유로 록다운 이후 부동산 가격은 꾸준히 오르고 있으며, 오픈 홈에 참가하는 사람들의 수와 경매에 참여하는 사람들의 수도 지속적으로 늘어나고 있다. 일반 투자자들도 주택 시장에 재 합류하면서 오클랜드와 같이 값비싼 지역들의 주택들도 경쟁 상대가 되었으며, 낮은 금리를 이용하여 그 혜택을 노리고 있다.

또한, 뉴질랜드를 떠났던 사람들이 계속해서 돌아오고 있어 순수 이민자들의 수는 늘어나고 있고, 부동산 수요가 더 늘어나면서 부족한 주택 물량은 주택 시장을 더 압박하고 있다.

매물 부족 현상이 확실히 나타나고 있으면서도 록다운 이후 주택을 팔고자 내놓는 사람들의 수도 점차 줄어들면서, 주택 시장의 경쟁은 점점 더 심화되고 다시 매물은 늘어나는 추이를 보이고 있지만, 결국 문제는 수요보다 공급이 절대적으로 부족하다는 점이다.

숫자들은 무엇을 나타내는가

OneRoof-Valocity의 주택 가격 지수에 따르면, 록다운이 시작되기 직전인 3월 25일 이전의 한 해 동안 뉴질랜드의 주택 시장은 9.1%의 성장을 보이면서 금년도를 좋은 상태로 시작하였다. 록다운으로 잠시 하락하는 모습을 보이다가 주택 경기는 보합세를 유지하다가 7개월전부터 전국적으로 갑자기 5%의 상승세를 보이기 시작했다.

지수에서 가장 성적이 좋은 지역은 Gisborne과 Hawkes’ Bay로 각각 10%와 6.7% 상승했다. 이 두 지역의 비교적 저렴한 주택들이 인기를 끌고 있으며, 값비싼 오클랜드 지역에서 빠져 나와 저렴한 지역으로 옮기고 있다. 거의 대부분의 지역들이 초기 록다운의 일시적 침체에서 회복하고 있으며, 다만 West Coast와 Northland, Otago 지역만이 가치가 하락세를 보이고 있다.

승자와 패자

8월이 시작되면서 전국의 72개 지역들 중 11개 지역은 마이너스 성장을 보이고 있으며, 22개 지역은 하락세를 나타내고 있다. Queenstown-Lake 지역이 가장 타격을 많이 받은 지역으로 최근 3개월 동안 3.3%의 회복을 보였음에도 불구하고 여전히 3월 25일의 가치에 비하여 4.4% 낮은 상태를 보이고 있지만, 그 이외의 다른 지역들은 5% 이상 가치가 하락한 지역은 없는 것으로 나타났다.

연간 성장률은 록다운 이전보다는 확실하게 소폭으로 상승하고 있지만, 최근 들어 점점 강한 상승세의 추이를 보이고 있다.

▪주택 평균 가격이 낮은 지역들은 물론 예외는 있지만, 평균 가격이 높은 지역들보다 더 활발한 모습을 보이고 있으며,

▪Gisborne 지역은 OneRoof-Valocity 주택가격지수에서 10%의 성장으로 가장 활발한 경기를 보이고 있으며,

▪마지막 록다운에서 주택 가격이 하락할 것으로 기대하면서 지켜보고 있던 투자자들은 지금 저렴한 지역들의 주택들을 찾아 활발하게 뛰어들어가 첫 주택 구입자들에게 부담을 주고 있으며,

▪Manukau와 Rodney, Auckland City 지역을 중심으로 오클랜드 전역에서 가격이 오르고 있으며,

▪크라이스처치는 록다운 이후 꾸준한 강세로 첫 주택 구매자들이 많이 나타났으며,

▪Dunedin은 Covid 이전에는 인기가 높았으나, Covid 이후 인기가 떨어지고 있다.

가격변동

지난 세계금융위기 때와 마찬가지로 다른 가격대에서도 많은 변수가 있다.

가장 큰 변화는 저렴한 가격대의 주택들로, 50만 달러 이하와 50만에서 100만 달러 사이의 범위가 Covid 이전에는 강한 성장세를 보였으나, 3월 25일 이후부터는 약간 수그러들고 있다. 투자자들은 두 가격 대 모두에서 활발한 것으로 보이기는 하였지만, 비교적 관망하는 자세를 보인 것으로 전해졌다.

성장 변화율은 100만에서 150만 달러 사이의 주택들에서 가장 두드러졌는데, 집을 장만하여 이사하는 사람들과 투자자 모두 비교적 도시 지역으로 진입하는 양상을 보이고 있다.

누가 활동적이고 누가 비켜나있나

록다운 이후 판매된 총 금액은 Covid 록다운으로 인해 중단된 부동산 시장으로 2019년도 거래 물량의 60% 정도를 차지하고 있지만, 아직 두 달 정도의 바쁜 시간들을 남겨놓고 있다.

지난 5년 동안의 은행 대출 자료를 분석하면,

▪2015년 이후 5년 동안 이사를 하면서 신규로 대출을 받은 사람들의 수는 줄어들고 있다. 2013년부터 2016년 사이 이들의 움직임은 매우 활발하였지만, 지금은 큰 이동 없이 관망하는 자세를 보이고 있다. 이들은 Covid 사태 이후 매우 조심스러운 움직임으로 전체 대출의 8.3%정도를 차지하고 있다.

▪첫 주택구입자인 First Home Buyers들은 2015년 상반기 6개월 동안 신규 대출의 25% 정도를 차지하였었는데, 이자율이 낮은 지금은 전체 대출의 35%를 넘는 것으로 나타났다.

▪투자자들은 주요 도시 지역보다는 수익률이 좋은 외곽 지역의 저렴한 주택들을 목표로 하고 있다. 투자자들의 신규 대출은 주로 Hawke’s Bay, Manawata-Whanganui, Gisborne 지역들에서 많이 일어나고 있다.

▪2017년부터 2019년 사이 투자자들은 주택 시장이 주춤하면서 다른 곳으로 이동하였지만, 2019년 하반기부터 꾸준히 주택 투자가 이루어지고 있다.

▪오클랜드 지역에서 주택 가격이 상승하면서, 주택 소유자들은 (대출 은행을 변경하는) 재 대출과 대출 조건을 변경하는 사례가 가장 많았다.

주택 시장에 대하여 가장 많이 질문되거나 관심 있는 것은 “언제까지 주택 가격이 오를 것인가”이다. 해외로부터 키위들이 돌아오고 있는 반면, 이민자 수는 마이너스로 뚝 떨어진 상태에서 언제까지 이 여파가 주택 시장에 영향을 미칠 것인가 불안해 하면서도, 지금 주택 구입 전선에 뛰어들어야 할지 말아야 할지 많은 사람들의 관심을 끌고 있다.

지금은 주택 경기의 활황을 틈타 국내 경기 상황이 나쁘지 않지만, 곧 실직과 재정적 불안감으로 그 자신감이 수그러들 지도 모른다. 이러한 걱정을 갖고 있는 사람들은 지난 해 이 맘 때 어느 누구도 바이러스가 전 세계를 뒤엎을 것이라고 상상도 못했던 점을 기억하면 현명한 판단이 나올 수도 있을 것이다.

지금 당장 앞으로의 상황을 예측한다는 것은 가장 피해야 할 일들 중의 하나이지만, 지금 집을 사려고 생각하는 중인 사람들은 얼마나 많은 금액을 대출을 받아야 할 지에 대하여 장기적인 숙고를 하여야 하며, ‘투기’의 바람에 휩쓸리지 않도록 현명한 결정이 절대적으로 필요하다고 여겨진다.

시장 개요 - 주요도시

AUCKLAND

오클랜드의 주택 시장은 지난 해 이 시기까지 2년 연속 침체 기에서 막 벗어나기 시작하였으며, 두 번의 록다운 여파에도 불구하고 3월 25일 이후 전 지역에서 주택 가격 지수가 성장하고 있다.

오클랜드 광역시의 328개 전 지역에서 10%인 36개 지역만이 Covid가 시작되었을 때보다 나쁘게 나타났고, 수요가 급증하면서 주택 가격도 오르기 시작했다. Manukau 지역은 6%로 가장 많이 올랐으며, 그 다음은 Rodney로 5.2%로 나타났으며, North Shore는 이제 막 록다운 이전의 가치에서 벗어나 상승세를 타기 시작하였다.

3월 25일 이후 두 자리 숫자로 오른 지역은 New Windsor, Pakuranga, Otahuhu, Opaheke, Glendene, Milford, Kingsland이며, 다른 105개 지역들도 5% 이상의 성장을 보였다.

평균 가격이 50만 달러부터 90만 달러 사이 지역들의 86%가 성장세를 보였으며, 100만 달러 이상의 평균 가격을 보인 지역들의 75%가 가격 인상을 보였다. 이는 첫 주택 구입자들이 압도적으로 많은 주택을 구입하였다는 점을 반영하고 있으며, 사실 지난 3개월 동안 신규 대출의 33%를 첫 주택 구입자들이 차지했다. .

HAMILTON

해밀턴 지역의 부동산 가치는 평균 가격이 63만 5,000달러로, 주택 가격 지수로는 4.7%가 올랐다. 42개 지역들 중 Flagstaff와 Maeroa, Forest Lake, Claudelands 등 4개 지역만이 가격 지수가 하락했다.

첫 주택 구입자들이 가장 활발한 매수세를 보이면서 지난 3개월 동안 30.1%의 대출을 기록하였다. 투자자들의 움직임은 비교적 안정적으로 대출 등록의 17.4%를 보였다. 다른 주요 도시들과 마찬가지로 새로 이사하는 사람들은 관망세를 보이면서 지난 분기 동안 신규 대출의 6.4%만을 차지하였다.

TAURANGA

코비드 이후의 타우랑가 지역의 움직임은 평균 가격 73만 달러로, 겨우 3.1%의 지수 상승으로 투기가 없는 안정적인 모습을 띠고 있다.

3월 25일 이전까지 지난 12개월 동안 모든 지역들이 성장세를 보였으며, 특히 Matua와 Bellevue, Tauranga South, Mount Maunganui 지역은 두 자리 수의 신장세를 보였다. 그러나, 록다운 이후 Tauranga South와 Tauranga Central, Mt Maunganui, Ohauiti, Judea, Matua 등 6개 지역의 지수는 떨어졌지만, 언제 다시 가격이 폭등할 지에 대하여 예측할 수 없다.

첫 주택 구입자들이 이 지역도 주를 이루고 있으며, 투자자들의 대출은 지난 분기에 18.8%로 조금 늘어났다.

WELLINGTON

3월 25일 이후 웰링턴도 꾸준히 강세를 유지하고 있으며, 평균 가격은 74만5,000 달러로 5.7%의 지수 상승을 보이고 있다.

이는 웰링턴 지역이 다른 주요 도시들보다 낮은 가치를 보였던 이유로 해석되고 있으며, 이로 인하여 첫 주택 구입자들에게 인기가 높아져 지난 3개월 동안 은행 신규 대출의 1/3을 넘는 것으로 나타났다.

일부 지역들은 투자자들이 선호하는 지역으로 나타나면서 투자자들의 비율이 약간 높아지기도 하였지만, 전반적으로 국가 공무원들에 대한 비교적 안정적인 고용 상태가 기대되면서 투자자들의 움직임도 계속되고 있다.

CHRISTCHURCH

Covid-19 이전부터 보합세를 유지하던 크라이스처치는 이젠 가장 활발한 도시로 평균 가격이 47만5,000 달러로 지수상 6.6%의 성장을 보이고 있지만, 여전히 다른 도시들의 평균 가격에 비해 최저의 평균 가격으로 나타났다.

크라이스처치의 94개 지역들 중 68개 지역에서 록다운 이후 5% 이상의 성장세를 보이고 있다.

첫 주택 구입자들이 역시 주택 시장의 원동력으로 지난 3개월 동안 42%의 신규 대출을 보이고 있으며, 투자자들과 이사를 하는 사람들은 조심스러운 양상으로 각각 13.9%와 9.7%만을 차지하고 있다.

QUEENSTOWN

지난 해까지만 해도 퀸스타운에 집을 사야 한다고 하던 말들이 Covid 사태 이후 해외 관광객들의 발길이 완전히 끊어지면서 주택 경기 역시 침체에 빠져 있다. 퀸스타운 도심 지역은 주택 가격 지수에서 최하위로 3월 25일 이후 4.4%의 하락을 기록하고 있다.

그러나, 현재 회복 조짐이 나타나고 있으며, 바이어들의 움직임도 부쩍 늘어난 양상을 보이고 있다.

지난 분기 동안 첫 주택 구입자들과 투자자들 모두 신규 대출의 28.4%와 27.3%를 보이면서 조심스러운 모습이지만, 이 도시 역시 언제 급등할 지 예상이 쉽지 않은 도시이다.

DUNEDIN

Covid-19가 일어나기 전 12개월 동안 더니든은 뉴질랜드의 도시들 중 가장 높은 23.7%의 신장세를 보였다. 그러나, 록다운으로 탄력을 잃으면서 주택 지수는 겨우 0.6%만 올랐다. 매매 건수는 늘어나는 양상이지만, 거래 금액은 여전히 침체되어 있어 바이어들도 관망세로 보여지고 있다.

따라서 지난 분기의 신규 대출의 16.3%로 투자자들에게 가장 큰 영향을 미친 것으로 보이며, 이 틈을 이용해 첫 주택 구입자들의 적극적인 구매로 신규 대출은 37.9%를 차지하고 있다.