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코어로직의 경제학자들은 새로운 데이터에 따르면 8월 전국 부동산 가격이 6개월 연속 하락한 것으로 나타나 금리 인하가 주택 시장 침체에 즉각적인 활력을 불어넣을 가능성은 낮다고 말한다.
데이터 제공업체의 최신 주택 가치 지수에 따르면 지난달 전국 주택 가격은 0.5% 하락해 2월 이후 총 3.7%(약 31,100달러) 하락했다.
현재 모든 주택 매물의 중앙값은 811,583달러로 팬데믹 이전 수준보다 약 17% 높지만 2022년 1월의 마지막 정점보다 17% 낮다.
지난달 중앙은행은 수년 만에 처음으로 공식 현금 금리를 25bp 인하하면서 인플레이션이 진정되고 있다는 낙관론을 고조시켰다.
코어로직의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨은 이러한 변화가 심리에 긍정적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 대출자의 재정에 직접적인 활력을 불어넣었을 것이라고 말했다.
그는 "공식 현금 금리가 하락하고 모기지 금리도 낮아지면서 많은 가구가 더 행복해질 것"이라고 말했다.
"하지만 최근의 실제 가치 하락은 부동산 시장이 여전히 상당한 어려움에 직면해 있음을 상기시켜 줍니다."
8월 크라이스트처치를 제외한 모든 주요 도시의 가치가 하락했으며, 오클랜드는 1% 하락한 1,070,494달러의 중앙값을 기록했다. 해밀턴은 0.8% 하락했고, 타우랑가, 더니든, 웰링턴은 0.5% 미만으로 소폭 하락했다.
데이비슨은 시장 침체의 배경에 몇 가지 요인이 있다고 설명했다.
그는 "우선 주택 구매 가능성은 여전히 부족한 반면, 노동 시장 침체는 완전히 진행 중"이라고 말했다.
"사람들이 일자리를 잃지 않았더라도 불안감이 커지면서 부동산 거래나 최고가 지불에 대한 열의가 줄어드는 경향이 있습니다.”
"또한 매물이 수년 만에 최고치를 기록한 시장에서는 협상력이 구매자에게 있다는 것이 분명합니다. 그리고 실제로 자금을 확보할 수 있는 구매자가 제한적입니다.”
"이 모든 것이 모기지 금리 하락의 잠재적 영향을 무시할 수는 없지만, 향후 몇 달 동안 부동산 가치에 대한 추가 억제 가능성이 높습니다."
▶소득 대비 부채 비율 상한선, 실업률 요인
데이비슨은 시장을 주시하는 사람들이 실업률 상승이 주택에 어떤 영향을 미칠지에 대해 "지나치게 비관적"으로 생각해서는 안 된다고 제안했다.
"아무도 고용이 절대적으로 급감할 것이라고 예상하지 않습니다. 실업자 수 증가가 결코 유쾌하지 않고 주택 판매와 가격을 하락시키는 경향이 있지만, 추가적인 큰 폭의 하락이 반드시 일어나지는 않을 수 있습니다."라고 그는 말했다.
"그렇기는 하지만 새로운 부동산 붐은 우리의 기대는 아닙니다."
그는 대출 금리가 약 5.5% 이하로 떨어지면 공식적인 총부채상환비율(DTI) 제한이 시장에 의미 있는 영향을 미치기 시작할 수 있으며, 잠재적으로 2025년 중반 또는 그 이전에 그렇게 될 가능성이 있다고 언급했다.
"이전 주기와 가장 큰 변화 중 하나는 이제 DTI에 대한 공식적인 한도가 있다는 점이며, 아직 구속력은 없지만 향후 의미 있는 영향을 미칠 것입니다.”
"우리의 예상치는 약 5.5% 이하의 모기지 금리가 사람들이 예상했던 것보다 대출 규모를 낮게 유지하는 측면에서 DTI 규정의 영향이 더 두드러질 만큼 충분히 낮을 것으로 예상합니다."
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