2020년 7월 24일4분 분량

경제 학자들의 예측, 주택시장 전망

지난 4월, 많은 경제학자들은 코비드-19 바이러스 사태로 주택 가격이 20% 정도 떨어질 것으로 예측하였으나, 6월의 주택 매매 평균 가격은 9% 정도 올랐으며, 지역에 따라서는 이보다 훨씬 더 많이 오른 것으로 나타났다.

과연 얼마나 주택 가격이 더 오를 것이며 또 언제까지 계속될까?

빅토리아 베터워스(Victoria Butterworth)는 코비드 록다운 이후 자신의 집을 좋아할 사람들이 많을 것으로 자신만만했다. 조용한 골목길 끝 cul-de-sac에 위치한 3층으로 된 방 4개, 욕실 2개로 새로이 재단장을 하였으며, 어퍼 하버를 내다보는 전망이 메우 좋은 데다가 하루 종일 햇볕이 들고, 차고와 수영장도 갖추었다.

그녀는 173만 달러의 CV보다는 조금 더 받을 수 있을 것으로 기대하였지만, 오픈 홈 첫 주부터 2백만 달러에서 230만 달러 사이의 네 개의 오퍼를 받을 것이라고는 전혀 예측도 못하였다. 그리고, 곧 256만3천 달러로 CV보다 50%정도가 더 높은 금액에 매매 계약을 체결하였다.

이번 계약을 성사시킨 Ray White의 부동산 에이전트 레이첼 베리(Rachel Berry)는 요즘 이런 매매가 특별한 케이스가 아니라고 말했다. 코비드 록다운 이후의 주택 시장은 지난 해 6월보다 더 활기를 띄고 있다고 베리는 전했다.

실제로, 부동산 연구소인 Real Esgtate Institute의 최근 통계 자료에서도 6월의 평균 주택 가격은 9.2% 오른 것으로 나타났으며, 코비드 록다운으로 경제적으로 가장 큰 타격을 입은 지역 중 하나인 오타고 지역도 두 자리 수의 상승률을 기록했다는 것을 보여주면서, 전국적으로 부동산 열기가 뜨거워지고 있다.

지금의 상승하는 부동산 시장은 불과 3개월 전 경제학자들이 예측했던 것과는 전혀 달리 그 예상을 훨씬 넘어 주택 시장은 활기를 보이고 있다.

예를 들어, Kiwibank의 제로드 커(Jarrod Kerr) 수석 경제연구원은 지난 4월 한 미디어 인터뷰에서 주택 가격은 2022 또는 2023년 반등에 앞서, 앞으로 일 년 정도 동안은 10~20% 정도로 가격이 떨어질 것으로 예측하였다.

전례 없는 코비드-19 팬더믹으로 2007-2008년도 세게금융위기(GFC)의 상황처럼 주택 가격이 하락할 것으로 대부분의 경제학자들은 내다보았다. 세계금융위기 당시 실업률 증가와 일자리의 불확실성으로 주택 수요가 감소했고 모기지 상황의 지연등으로 은행 압류가 증가했으며, 이는 시중 공급량의 증가로 나타났다. 어쩔 수 없이 가격은 떨어질 수 밖에 없었다.

이번 코비드 팬더믹에서도 경제학자들은 세계금융위기 상황과 비슷하게 “실업률은 올라가고 재택 근무가 늘어나면서 일자리에 대한 보장과 우려가 커지고, 금융 기관들도 대출금을 정시에 상환하지 못하면 은행 압류 등으로 주시장에 주택 물량이 늘어나면서, 최소한 10% 이상의 가격이 떨어질 것이 확실하다”고 예상 했었다. 그러나, 이번의 상황은 단기적이라 할지라도 완전히 다른 모습을 보이고 있다.

부동산연구소의 대표인 빈디 노웰(Bindi Norwell)은 뉴질랜드는 시장을 지탱하는 많은 정책 요인들을 가지고 있다고 말하며, 낮은 은행 금리와 임금보조금(Wage Subsidy)지원 제도로 대출금과 임대료를 지불할 수 있으며, 또 은행대출상환연기(Mortgage Holidays)등의 정책으로 예상하지 못했던 주택 경기가 현재 진행되고 있다고 말했다.

이러한 정책과 요인들로 인해 금융 기관들에 의한 모기지 세일의 상황은 피해지고 있다. 이는, 오히려 주택 시장에 공급이 엄청나게 많았던 세계금융위기 상황 때와는 달리 주택공급부족 현상이 계속되고 있다.

노웰 대표는 주택 매매를 위한 리스팅 수가 모자라고 있다고 말하며, 주택 구매를 희망하는 사람들의 수는 많아 경쟁이 심해지면서 주택 가격의 강세를 보이고 있다고 전했다.

특히 중앙은행이 앞으로 1년 정도 LVR(loan-to-value)을 80%로 올리면서, 이를 이용하여 첫 주택 구입 희망자들로부터 주택 구입에 많은 관심들이 모아지고 있다.

사실 RBNZ(중앙은행)은 LVR을 통하여, 시중은행들이 코비드-19로 재정적 어려움을 겪고있는 주택 소유자들과 소규모 영세 사업자들에게 더 많은 대출을 유도하기 위한 정책이었지만, 그 목적과는 다른 현상이 나타나고 있는 것이다.

즉, LVR 20%의 보증금으로 올리면서, 보증금이 없는 사람들을 1년 정도 주택 시장에 들어오지 못하게 하는 목적이었지만, 반대로 더 많은 사람들이 주택 시장으로 몰리고 있는 결과를 초래하게 되었다.

■ How about future house prices? 미래의 주택동향

노웰 대표는 9월이 주택시장의 중기적인 미래가 어떻게 될 것인지에 관한 중요한 시점이 될 것이라고 말했다. 첫째로, 임금보조금제도(Wage Subsidy)가 끝나는 시점이고, 둘째로 모기지 휴가(Mortgage Holidays)도 끝이 나며, 셋째로 9월에 총선이 있어 불확실성이 최대가 되는 달이 될 것이라고 전했다.

“이러한 불확실한 요소들을 이겨내고 주택 시장이 회복될 수 있을 것인지, 아니면, 그런 변수들로 어느정도 영향을 받을지 누가 어떻게 장담할 수 있겠는가”라고 반문하며, 지금 이 순간은 지난 모든 예측들을 뒤엎는 상황이라고만 말했다.

Kiwibak의 제레미 카우치만(Jeremy Couchman) 수석 경제학자는 실업이 가장 큰 변수가 될 것으로 밝혔다. 그는 많은 비지니스들이 도산하거나, 근로자들의 수를 줄이면서 실직자들의 수가 늘어나게 될 것으로 예측하였다.

그는 실업률이 잠재적으로 10%로 올라가면서 주택 가격도 떨어질 가능성이 있다고 조심스럽게 내다보며,지난 세계금융위기 상황에서도 실업률은 6~7% 정도이었지만, 당시 주택 가격이 8~9% 정도 급격히 떨어지는 경험을 했다고 전했다.

만약 실업률이 10% 정도에 이른다면 “우리는 아마도 비숫한 주택가격 하락이 있을 것으로 생각한다” 고카우치만은 예상했다.

그리고 PWC의 존 피스크(John Fisk) 파산정리 전문가는 코비드-19 사태로 중소규모 영세 비지니스들의 어려움은 계속되며, 그로 인한 실업은 몇 년 동안 지속될 수 있을 것이라고 에측했다.

그는 지난 세계금융위기 당시, 금융위기가 시작된 후 약 3년 동안 대출을 상환하지 못하는 사례들을 시중 은행들의 자료에서 볼 수 있었다고 덧붙여 설명했다.

■ A boost for affordability? 경제성 향상?

주택 가격 인하로 주택 소유자들에게는 어려움이 되겠지만, 반대로 지난 몇 년 동안 자기 주택을 소유할 가능성이 없어지면서 “영원히” 세입자로 지내야만 했던 사람들에게는 조금 위안이 되는 상황이 될 수도 있을 것이다. 그들에게는 가격 인하의 슬럼프가 오히려 주택 구입 가능성을 높혀주는 좋은 기회이기 떄문이다.

제레미 카우치만은 평균 주택 가격이 평균 소득의 세 배 수준일 때가 가장 바람직한 주택 구입 가능성이지만, 오클랜드의 경우 평균 소득의 아홉 배에 이르고 있다고 전했다.

그는 코비드-19로 인하여 주택 구입 가능성이 점점 더 희박해지는 상황에서 다시 가능한 수준으로 ‘리셋’ 시킬 수 있을 가능성도 있다고 예측했다.

주택 시장이 평균 소득의 세 배로 떨어지지는 않겠지만, 오클랜드의 경우 최소한 여섯 배, 다른 도시들의은 네 다섯 배 정도로 가능해지지 않을까 전망했다.

피스크 역시 주택 가격이 내려가는 게 꼭 나쁜 것만은 아니라고 내다보았다. 그는 주택의 가격적인 면에서 ‘재설정’이 필요하다고 생각하며, 이번 코비드-19 팬더믹으로 부동산 가격의재설정과 거의 같은 수준의 가격 조정이 일어날 수 있을 것으로 전망했다.