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이번 주 주택 시장에 대해 알아야 할 다섯 가지 사실
1. 나쁘지만, 전부 나쁜 건 아니다
지난주 발표된 경제 수치는 끔찍해 보였다. GDP는 2분기에 1.1% 하락한 후 3분기에 1% 하락했다. 그러나 한 가지 명심할 것이 있다. 통계청은 이맘때쯤 기본 방법을 업데이트하는 경향이 있으며, 이는 역사적 경로를 바꿀 수 있다. 최근 개정으로 인해 대부분의 경제적 고통이 지난 2분기로 밀려난 듯하다. 사실, 그 이전의 경제 규모는 이전에 생각했던 것보다 더 컸다고 계산된다. 다시 말해, 수치에는 좋은 것도 있고 나쁜 것도 있었다.
전반적으로 내 생각은 크게 바뀌는 게 없다는 것이다. 경기 침체가 언제 발생했는지 여부와 관계없이 경제는 분명히 약세를 보이고 있으며, 앞으로 2월 19일의 다음 금리(0.5% 인하처럼 보임)발표부터 추가적인 금리 인하가 있을 것이다.
2. 4/4분기는 더 좋아 보인다
그리고 3/4분기 GDP 수치에 대해 너무 비관적으로 생각하기 전에, 11월 NZ 활동 지수가 작년 같은 달 대비 0.8% 상승한 것으로 나타났는데, 이는 호황은 아니지만 나쁘지도 않다는 점에 유의해야한다. 과거 관계를 기준으로 볼 때, 이는 GDP가 이번 분기에 다시 상승하기 시작했으며, 아마도 1%까지 상승할 수도 있음을 시사한다. 이러한 더 고무적인 소식은 ANZ 기업 신뢰도 조사에서도 뒷받침되었는데, 12월에 약간 완화되었지만, 얼마 동안 상승 추세를 보였다.
3. 어떤 구매자를 주목해야 할까?
최신 코어로직(CoreLogic) 구매자 분류 수치에 따르면, 첫 주택 구매자의 부동산 구매 점유율이 10월 27.7%에서 11월 25.5%로 떨어졌다. 이는 6개월 만에 최저 수준이다. 이는 첫 주택 구매자가 줄어들고 있다는 뜻일까? 아니다. 11월 점유율은 장기 평균(21~22%)보다 훨씬 높지만, 11월의 첫 주택 구매자 실제 수는 2023년 11월 집계보다 약 10% 더 높다. 보증금의 일부에 대한 KiwiSaver 이용 및 낮은 보증금 대출 허용 한도에 대한 "독점"을 포함한 첫 주택 구매자를 돋는 몇 가지 요인이 여전히 존재한다.
첫 주택 구매자의 시장 점유율 하락은 단순히 다른 구매자 그룹이 활동을 늘렸음을 반영한다. 특히, 현금 다주택 소유자(즉, 최근의 모기지 없는 투자자)는 11월에 견조한 한 달을 보냈고, 모기지를 가진 주택들도 계속해서 수익을 올리고 있다.
CoreLogic 수석 경제학자 켈빈 데이비슨: "경기 침체가 실제로 언제 발생했는지 관계없이 경제는 분명히 약했고, 앞으로 더 많은 금리 인하 있을 것."
실제로 4월 21% 미만의 매수 침체에서 모기지 대출을 받은 다주택 소유자는 현재 23% 이상 상승하며 2021년 말 이후 가장 높은 점유율을 기록했다(11월 거래 건수는 작년보다 약 16% 높음). 이는 여전히 일반적인 수준보다 낮다(약 25% 이상). 하지만 모기지 투자자가 2025년에 주시해야 할 핵심 그룹이 될 것이라는 이유가 있으며, 잠재적으로 이들의 입지를 더욱 강화할 수 있다. 결국 최근 몇 달 동안 세금 및 보증금 규정이 완화되었고 모기지 금리가 낮아지면서 임대 수익률과 자금 조달 비용 간의 마이너스 격차가 메워졌다. 다시 말해, 일반적으로 임대 주택을 매주 유지하는 데 필요한 다른 소득원에서 필요한 현금 보충이 이제 더 많은 잠재 투자자에게 편안한 수준에 가까워지고 있을 수 있다.
4. 세입자 시장이다
그럼에도 불구하고 최근 몇 달 동안 모든 것이 집주인에게 유리하게 바뀐 것은 아니다. 특히 순이민 흐름이 둔화되고 시장에 나와 있는 매물 재고가 증가하면서(아마도 일부 세입자가 주택 소유로 이동하고 다른 부동산이 단기 임대에서 장기 임대로 이동함에 따라) 임대료 자체가 정체되었다. 통계청의 새로운 임대/흐름 측정치는 11월까지 1%만 증가했으며, 4개월 연속으로 1% 이하를 기록했다. 장기 평균은 3% 이상이었다. 임대료는 소득 대비 이미 높기 때문에 모기지 금리가 낮아져 투자자의 현금 흐름이 약간 나아지긴 하지만 내년에는 임대료가 인상될 여지가 크지 않아 보인다.
5. 2025년에도 행운을 빌어요
마무리로, 즐거운 크리스마스를 보내고 (바라건대) 휴가를 보내세요. 의심할 여지없이 2025년에는 부동산에 대한 많은 반전과 전환이 있을 것이다.
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