2021년 4월 6일3분 분량

Scene One 아파트 주인…133%의 임대료 인상 ‘충격적’

오클랜드의 한 아파트 소유자는 133%의 지상권 임대료 상승에 대해 좌절하고 분노하며, 임대료 인하를 호소하고 있다.

Richard Cordell은 Beach Rd와 Quay St 사이의 해안가에 있는 Scene One 아파트 단지 7층에 47sqm 면적의 방 한 개짜리 아파트를 소유하고 있다.

2011년부터 올해 5월까지 그의 토지 임대료는 연간 5,898달러였지만, 토지 가치가 급속히 상승함에 따라, 2018년에 진행된 7년 리뷰로 인해 앞으로 2025년까지는 매년 133% 급등한 13,700달러를 내야 한다.

단지 새로운 임대료 인상만이 아니라 토지임대료 조정에 대한 협상이 진행되었던 지난 2년 기간 동안 내야 하는 밀린 임대료만도 2만2,300달러가 되었다. 이 22,300달러는 2018년부터 2021년 4월 1일까지 밀린 토지 임대료를 충당하기 위한 것이다.

토지주인 Ng whti Whätua Orkeikei Whai Rawa는 아파트가 있는 블록 토지를 소유하고 있지만, 개발자이자 투자자인 Paul Doole'의 회사인 Kupe는 Scene One, Two, Three를 개발한 Tony Gapes로부터 지상권을 매입했다.

이례적인 3자 구도에서, iwi는 Doole의 회사에 토지를 전대하여 아파트 소유자들에게 토지 임대료를 부과한 뒤, 토지 소유권을 다시 iwi로 되돌린 것으로 보인다.

3월 17일, Kupe Trustee Company의 Doole과 Kupe Trustee Company No 2는 Cordell에 토지 임대료 검토 및 수정 된 임대료에 대해 편지를 보냈다.

Cordell은 분기당 3,443 달러 또는 연간 13,772 달러를 지불해야 한다. 이는 iwi 토지에 들어서 있는 아파트를 보유하는 데만 드는 비용이다.

그러나 Whai Rawa의 Andrew Crocker 최고 경영자는 iwi가 토지를 소유했지만, Doole에게 전대했다고 말했다.

Crocker는 모든 Te Toangara 토지에 대한 명확한 토지 임대 계약 조건은 2011년부터 7년마다 검토한 결과에 따라 토지 임대료가 토지 가치의 고정된 비율에 근거한다는 것을 명시했다고 말했다.

"검토 과정은 완전히 투명했다"고 그는 말했다.

Crocker는 "Whai Rawa는 독립적이고 인정받는 두 명의 평가사로부터 토지 가치에 대한 조언을 구하고 있으며, 토지 가치를 합의할 수 없다면 중재 절차가 준비돼 있다"고 말했다.

Doole은 토지 가격의 상승에 따라 토지 임대료의 상승은 불가피한 것이라고 덧붙여 말했다.

Crocker는 "지난해 말 토지 임대료 협상이 타결돼 기쁘다고 밝히며, 어려운 상황에 영향을 받는 사람들에게 미안한 마음도 있지만, 우리는 우리의 토지주인 인 whānau 와 그들의 미래를 지원할 수 있도록 상업적으로 신중한 결정을 내려야 할 의무가 있다"고 말했다.

iwi는 상업적인 지주였고 단지 토지 임대 계약서의 명확한 조건에 따라 행동했을 뿐이다.

아파트에 거주하고 있는 Cordell은 새로 인상된 임대료도 문제지만, 4년 후에 또 다른 임대료 재 검토가 있을 예정이기 때문에 더 큰 문제라고 했다.

그는 "내가 두려워하는 것은 다음 7년 간의 임대료 리뷰가 나올 때인 2025년에 일어날 일이다. 일부 아파트 주인들은 파산에 대해 이야기하고 있는데, 중요한 것은 그들이 80대"라고 말했다.

그는 은행들이 토지를 임대한 주택이나 아파트에 대한 주택융자에 난색을 표한다며, 매각에 대한 무력감도 느끼고 있는데, 이는 구매 층이 극히 제한적이라는 것을 의미하며, 운이 좋다면 3~5만 달러를 받는 것이 행운일 것이라고 예상했다.

그는 2005년 당시 "23만 달러에 아파트를 구입했는데, 구입 당시 토지가 포함된 다른 Freehold 아파트보다 10만 달러 정도밖에 싸지 않았다"고 말했다.

Cordell은 매년 그 금액을 지불하는 것은 매우 불쾌하다고 표현하며, 약 10년 전에는 토지평가 금액이 1,700만 달러로 나왔을 때, 토지에 대한 연간 임대료 지불 기준은 700만 달러에 불과했다고 말했다.

2018년 6월 재계약 상황을 보면, Scene One의 소유주들은 토지 주인인 Ngāti Whātua가 160% 인상을 원한다는 통지를 보내오고 토지 가치를 1,290만 달러에서 약 3,300만 달러로 끌어 올렸다.

Cordell은 “우리는 매년 땅값의 7.5%를 임대료로 내고 있다"고 말하며, 결국 Scene One의 토지평가 금액은 3,000만 달러에 합의되었다고 말했다.

끝으로 그는 "나는 ANZ에게 10만 달러를 빚진 상태에서 도망갈 수도 있고, 싸울 수도 있다. 사실상 싸움이 불가능하다는 것을 알고 있다. 내 직업과 내 삶을 빼앗을 수도 있고, 나를 감옥에 갇히게 할 수도 있다"고 말했다.

한편, TDB 자문위원은 Ngāti Whātua Ōrākei의 자산이 거의 부동산에 있다고 밝히며, 그들의 고정자산인 29 Quay Park의 지상권 임대차에는 오클랜드의 Spark Arena, Countdown, 아파트단지들, 사무용건물, 은행, 호텔 그리고 의료시설들이 임대하고 있다고 전했다.

테라스 스타일 주택 개발을 시작한 노스쇼어 부지인 28ha도 가지고 있다. Ngāti Whātua Ōrākei의 부동산 임대수익은 2019년 4,200만 달러에서 2020년 4,500만 달러로 증가했으며, 컨설팅 수익은 220만 달러에서 350만 달러로 증가했다.